今年中期財(cái)報(bào)，華潤(rùn)置地首次將除開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)外的業(yè)務(wù)統(tǒng)稱為經(jīng)常性業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)在本期有效支撐住了來(lái)自房開(kāi)的下行壓力。X2m貴州163_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_163貴州人事考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)
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8月30日，華潤(rùn)置地發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)并于線上召開(kāi)媒體業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，相較于年初的2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布，董事會(huì)主席李欣并未出席媒體場(chǎng)次。
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有投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，在媒體場(chǎng)次之前，李欣曾攜公司管理層通過(guò)電話會(huì)議的方式，向投資者們匯報(bào)上半年業(yè)績(jī)并回答相關(guān)疑問(wèn)。
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“特別是在市場(chǎng)持續(xù)低迷的上半年，華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)已然成為該司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的穩(wěn)定器，并在開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)承壓的當(dāng)下，與剩余業(yè)務(wù)一起支撐起了該司在上半年的基本面。”投資者如是表述。
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業(yè)績(jī)明暗
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近三年中報(bào)，華潤(rùn)置地分別錄得綜合營(yíng)業(yè)額737.4億、728.9億、729.7億，相較于去年同期的負(fù)增速，今年收入上呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但仍不及2019年同期水平。
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好消息是在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊低迷的上半年實(shí)現(xiàn)了收入增速的由負(fù)轉(zhuǎn)正，但增速僅有0.1個(gè)百分點(diǎn)。
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從利潤(rùn)端來(lái)看，與已發(fā)布中期業(yè)績(jī)的頭部房企一樣，利潤(rùn)修復(fù)明顯。
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中報(bào)顯示，華潤(rùn)置地本期實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)160.59億元，較上年同期增加33.75億元；歸母凈利潤(rùn)較上年同期錄得29.6%的增長(zhǎng)，金額為137.4億元。
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綜合毛利及毛利率指標(biāo)則處于下行態(tài)勢(shì)，報(bào)告期內(nèi)，華潤(rùn)置地綜合毛利率由2022年同期的26.94%進(jìn)一步下滑至25.66%，而開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)成為影響盈利表現(xiàn)的重要原因。
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今年1-6月，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)錄得收入546.2億元、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收入107.2億元、輕資產(chǎn)管理收入50.1億元、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)收入26.2億元，四項(xiàng)業(yè)務(wù)收入分別占總收入比重的74.9%、14.7%、6.8%、3.6%。
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據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)收入仍是華潤(rùn)置地營(yíng)收大頭，但正是這項(xiàng)關(guān)乎公司整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)的業(yè)務(wù)陷于行業(yè)泥潭之中。
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期內(nèi)，開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)無(wú)論是從收入表現(xiàn)、利潤(rùn)表現(xiàn)還是毛利率指標(biāo)均處于負(fù)增速狀態(tài)。其中，收入端按年減少8%、核心凈利潤(rùn)錄得6.45億元，同比減少15.5%、毛利率較同期進(jìn)一步下降5.8個(gè)百分點(diǎn)至17.0%。
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值得注意的是，相較于上半年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，本次提出的“經(jīng)常性業(yè)務(wù)”更加亮眼，甚至支撐住了前者所帶來(lái)的下行壓力。
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與會(huì)投資者指出：“可以簡(jiǎn)單的認(rèn)為，華潤(rùn)置地目前把能夠持續(xù)帶來(lái)現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)統(tǒng)稱為‘經(jīng)常性業(yè)務(wù)’。”
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根據(jù)本期年報(bào)所展示內(nèi)容，經(jīng)常性業(yè)務(wù)下屬子項(xiàng)包括經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)及生態(tài)圈要素性業(yè)務(wù)。也就是除銷售型業(yè)務(wù)之外，均屬于經(jīng)常性業(yè)務(wù)的范疇。
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從數(shù)據(jù)上看，本期經(jīng)常性業(yè)務(wù)錄得收入183.5億元，同比增長(zhǎng)35.6%，總收入貢獻(xiàn)占比同比升至25.1%；期內(nèi)實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)是48.2億元，同比提升90.3個(gè)百分，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比升至42.8%。
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也就是說(shuō)，上半年華潤(rùn)置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)僅用2.5成的收入占比，產(chǎn)生超4成的盈利貢獻(xiàn)，成為該司在下行周期實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)的重要因素。
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有投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，華潤(rùn)置地管理層同樣十分看好經(jīng)常性業(yè)務(wù)的發(fā)展，對(duì)該業(yè)務(wù)發(fā)展今后會(huì)采取更加主動(dòng)的戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)，并將盈利占比進(jìn)一步提升至50%。
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總的來(lái)看，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的承壓只是暫時(shí)的，該業(yè)務(wù)仍然是增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)，經(jīng)常性業(yè)務(wù)的全年占比會(huì)隨著下半年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入的增加而下降。
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開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)作為主業(yè)，收入增速更快、含金量更高，是資本市場(chǎng)認(rèn)可華潤(rùn)置地的重要支撐。
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在市場(chǎng)低迷的上半年，華潤(rùn)置地銷售端仍保持著較快增速，本期實(shí)現(xiàn)簽約金額1702.4億元，同比增長(zhǎng)40.6%。
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土地投資烈度持續(xù)走強(qiáng)，期內(nèi)以總地價(jià)人民幣1023億元，增持了35宗地塊，新增總計(jì)容建筑面積達(dá)797萬(wàn)平方米。
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企穩(wěn)背后
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華潤(rùn)置地于財(cái)報(bào)中指出，本期實(shí)現(xiàn)的收入及盈利增長(zhǎng)，主要來(lái)自經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)及輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)和整體運(yùn)營(yíng)效率的提升，以及于期內(nèi)完成折價(jià)收購(gòu)華夏幸福若干項(xiàng)目而產(chǎn)生的收益貢獻(xiàn)。
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經(jīng)常性業(yè)務(wù)之所以能夠及時(shí)頂上，成為上半年業(yè)績(jī)的修復(fù)器，背后發(fā)力的是華潤(rùn)置地萬(wàn)象系購(gòu)物中心。
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分賽道看，報(bào)告期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)錄得收入107.2億元，核心凈利潤(rùn)4億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別按年增加41%、88.4%。
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4億元核心凈利潤(rùn)已占經(jīng)常性業(yè)務(wù)整體盈利的82.98%，而經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)背后，離不開(kāi)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)零售額及租金水平提升。
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具體業(yè)態(tài)中，華潤(rùn)置地在營(yíng)購(gòu)物中心67座，總建筑面積813萬(wàn)平方米，同比增加12.0%。上半年實(shí)現(xiàn)收入為86.4億元，同比增長(zhǎng)39.5%；實(shí)現(xiàn)毛利率77.1%，較同期增加5.3個(gè)百分點(diǎn)；零售額同比增長(zhǎng)38.9%至751億元，整體出租率維持96.2%的行業(yè)高位。
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向好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，也使得該業(yè)態(tài)在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)評(píng)估增值33.8億元，評(píng)估后資產(chǎn)賬面總值為人民幣2004億元，占該司資產(chǎn)總值16.6%。
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截至6月底，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)公允值為2535億元，凈增156億元，主要變動(dòng)來(lái)自變閑置收購(gòu)及資產(chǎn)價(jià)值增值。上半年得益于零售市場(chǎng)復(fù)蘇，購(gòu)物中心整體租金有所提升，該司進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值37億元，增值額同比增長(zhǎng)56.8%。
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不難看出，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，尤其是購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的穩(wěn)步提升已成為華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的穩(wěn)定器。
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投資者也向觀點(diǎn)新媒體透露，該司“十四五”后半程的目標(biāo)之一，就是把經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)打造成第二增加曲線。
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2023年上半年，華潤(rùn)置地相繼落子白鵝潭、長(zhǎng)隆萬(wàn)博這兩大廣州地標(biāo)級(jí)商圈，接下來(lái)將打造兩座20余萬(wàn)超級(jí)體量的商業(yè)綜合體。其中，白鵝潭萬(wàn)象城將成為萬(wàn)象城產(chǎn)品線在廣州的首秀。
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相較于購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的高光，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)中的寫字樓、酒店業(yè)態(tài)已然站在聚光燈身后的陰影之中，雖然表現(xiàn)不夠亮眼，但也未拖后腿。
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據(jù)悉，本期寫字樓實(shí)現(xiàn)收入10億元，同比增長(zhǎng)19.2%。在寫字樓市場(chǎng)供需失衡的當(dāng)下，該司寫字樓出租率仍按年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)，至81.8%；酒店業(yè)態(tài)則是實(shí)現(xiàn)收入10.8億元，同比增長(zhǎng)90.1%。
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另外，得益于萬(wàn)象生活在上半年實(shí)現(xiàn)的規(guī)模效益雙增長(zhǎng)，華潤(rùn)置地輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)也成為了其業(yè)績(jī)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)極。報(bào)告期內(nèi)，該司實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)管麗業(yè)務(wù)收入50.1億元，較去年同期增長(zhǎng)37.6%。
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據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，在華潤(rùn)置地“3+1”業(yè)務(wù)模式中，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)不僅戰(zhàn)略地位所處邊緣，業(yè)績(jī)水分也很足。
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以往，該司對(duì)于該業(yè)務(wù)的并表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)，會(huì)將集團(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù)一并計(jì)算到該項(xiàng)收入之內(nèi)，使得生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)呈現(xiàn)“數(shù)額龐大”的繁榮景象。
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華潤(rùn)置地的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)主要涉及代建代運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多個(gè)地產(chǎn)衍生領(lǐng)域。2022年中期及2022年度報(bào)告中，該業(yè)務(wù)收入達(dá)76.0億元、182.7億元。
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到了本期，由于該司調(diào)整了統(tǒng)計(jì)口徑，該項(xiàng)收入下探至26.2億元，按年增長(zhǎng)14.5%。雖然核心淨(jìng)利潤(rùn)相較去年暴漲860.8%，但也僅貢獻(xiàn)出2.7%的盈利占比。
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在目前的市場(chǎng)波動(dòng)形勢(shì)下，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅成為了業(yè)績(jī)第二增長(zhǎng)曲線，還在開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)承壓的當(dāng)下，撐起了業(yè)績(jī)的基本面。
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通過(guò)對(duì)經(jīng)常性業(yè)務(wù)的超前布局，尤其是在購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的持續(xù)加碼，使得華潤(rùn)置地在市場(chǎng)波動(dòng)的上半年，交出了“有利潤(rùn)增長(zhǎng)的營(yíng)收”和“有現(xiàn)金流的利潤(rùn)”的中期答卷。
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原文標(biāo)題：觀點(diǎn)直擊|萬(wàn)象系壓艙華潤(rùn)置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)背后的業(yè)績(jī)明暗
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文章來(lái)源：https://www.guandian.cn/article/20230831/355780.html
