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萬象系壓艙華潤置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)背后的業(yè)績明暗

　　今年中期財報，華潤置地首次將除開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)外的業(yè)務(wù)統(tǒng)稱為經(jīng)常性業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)在本期有效支撐住了來自房開的下行壓力。

　　8月30日，華潤置地發(fā)布2023年中期業(yè)績并于線上召開媒體業(yè)績發(fā)布會，相較于年初的2022年度業(yè)績發(fā)布，董事會主席李欣并未出席媒體場次。

　　有投資者向觀點新媒體透露，在媒體場次之前，李欣曾攜公司管理層通過電話會議的方式，向投資者們匯報上半年業(yè)績并回答相關(guān)疑問。

　　“特別是在市場持續(xù)低迷的上半年，華潤置地的經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)已然成為該司業(yè)績增長的穩(wěn)定器，并在開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)承壓的當(dāng)下，與剩余業(yè)務(wù)一起支撐起了該司在上半年的基本面。”投資者如是表述。

　　業(yè)績明暗

　　近三年中報，華潤置地分別錄得綜合營業(yè)額737.4億、728.9億、729.7億，相較于去年同期的負(fù)增速，今年收入上呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢，但仍不及2019年同期水平。

　　好消息是在國內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊低迷的上半年實現(xiàn)了收入增速的由負(fù)轉(zhuǎn)正，但增速僅有0.1個百分點。

　　從利潤端來看，與已發(fā)布中期業(yè)績的頭部房企一樣，利潤修復(fù)明顯。

　　中報顯示，華潤置地本期實現(xiàn)凈利潤160.59億元，較上年同期增加33.75億元；歸母凈利潤較上年同期錄得29.6%的增長，金額為137.4億元。

　　綜合毛利及毛利率指標(biāo)則處于下行態(tài)勢，報告期內(nèi)，華潤置地綜合毛利率由2022年同期的26.94%進一步下滑至25.66%，而開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)成為影響盈利表現(xiàn)的重要原因。

　　今年1-6月，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)錄得收入546.2億元、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)收入107.2億元、輕資產(chǎn)管理收入50.1億元、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)收入26.2億元，四項業(yè)務(wù)收入分別占總收入比重的74.9%、14.7%、6.8%、3.6%。

　　據(jù)觀點新媒體觀察，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)收入仍是華潤置地營收大頭，但正是這項關(guān)乎公司整體業(yè)績表現(xiàn)的業(yè)務(wù)陷于行業(yè)泥潭之中。

　　期內(nèi)，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)無論是從收入表現(xiàn)、利潤表現(xiàn)還是毛利率指標(biāo)均處于負(fù)增速狀態(tài)。其中，收入端按年減少8%、核心凈利潤錄得6.45億元，同比減少15.5%、毛利率較同期進一步下降5.8個百分點至17.0%。

　　值得注意的是，相較于上半年開發(fā)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，本次提出的“經(jīng)常性業(yè)務(wù)”更加亮眼，甚至支撐住了前者所帶來的下行壓力。

　　與會投資者指出：“可以簡單的認(rèn)為，華潤置地目前把能夠持續(xù)帶來現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)統(tǒng)稱為‘經(jīng)常性業(yè)務(wù)’。”

　　根據(jù)本期年報所展示內(nèi)容，經(jīng)常性業(yè)務(wù)下屬子項包括經(jīng)營不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)及生態(tài)圈要素性業(yè)務(wù)。也就是除銷售型業(yè)務(wù)之外，均屬于經(jīng)常性業(yè)務(wù)的范疇。

　　從數(shù)據(jù)上看，本期經(jīng)常性業(yè)務(wù)錄得收入183.5億元，同比增長35.6%，總收入貢獻(xiàn)占比同比升至25.1%；期內(nèi)實現(xiàn)核心凈利潤是48.2億元，同比提升90.3個百分，實現(xiàn)利潤貢獻(xiàn)占比升至42.8%。

　　也就是說，上半年華潤置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)僅用2.5成的收入占比，產(chǎn)生超4成的盈利貢獻(xiàn)，成為該司在下行周期實現(xiàn)逆勢增長的重要因素。

　　有投資者向觀點新媒體透露，華潤置地管理層同樣十分看好經(jīng)常性業(yè)務(wù)的發(fā)展，對該業(yè)務(wù)發(fā)展今后會采取更加主動的戰(zhàn)略態(tài)勢，并將盈利占比進一步提升至50%。

　　總的來看，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的承壓只是暫時的，該業(yè)務(wù)仍然是增長發(fā)動機，經(jīng)常性業(yè)務(wù)的全年占比會隨著下半年開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入的增加而下降。

　　開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)作為主業(yè)，收入增速更快、含金量更高，是資本市場認(rèn)可華潤置地的重要支撐。

　　在市場低迷的上半年，華潤置地銷售端仍保持著較快增速，本期實現(xiàn)簽約金額1702.4億元，同比增長40.6%。

　　土地投資烈度持續(xù)走強，期內(nèi)以總地價人民幣1023億元，增持了35宗地塊，新增總計容建筑面積達(dá)797萬平方米。

　　企穩(wěn)背后

　　華潤置地于財報中指出，本期實現(xiàn)的收入及盈利增長，主要來自經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)及輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的快速增長和整體運營效率的提升，以及于期內(nèi)完成折價收購華夏幸福若干項目而產(chǎn)生的收益貢獻(xiàn)。

　　經(jīng)常性業(yè)務(wù)之所以能夠及時頂上，成為上半年業(yè)績的修復(fù)器，背后發(fā)力的是華潤置地萬象系購物中心。

　　分賽道看，報告期內(nèi)，經(jīng)營性不動產(chǎn)錄得收入107.2億元，核心凈利潤4億元，兩項數(shù)據(jù)分別按年增加41%、88.4%。

　　4億元核心凈利潤已占經(jīng)常性業(yè)務(wù)整體盈利的82.98%，而經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)快速增長背后，離不開購物中心業(yè)態(tài)零售額及租金水平提升。

　　具體業(yè)態(tài)中，華潤置地在營購物中心67座，總建筑面積813萬平方米，同比增加12.0%。上半年實現(xiàn)收入為86.4億元，同比增長39.5%；實現(xiàn)毛利率77.1%，較同期增加5.3個百分點；零售額同比增長38.9%至751億元，整體出租率維持96.2%的行業(yè)高位。

　　向好的業(yè)績表現(xiàn)，也使得該業(yè)態(tài)在報告期內(nèi)實現(xiàn)評估增值33.8億元，評估后資產(chǎn)賬面總值為人民幣2004億元，占該司資產(chǎn)總值16.6%。

　　截至6月底，華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)公允值為2535億元，凈增156億元，主要變動來自變閑置收購及資產(chǎn)價值增值。上半年得益于零售市場復(fù)蘇，購物中心整體租金有所提升，該司進行不動產(chǎn)實現(xiàn)價值增值37億元，增值額同比增長56.8%。

　　不難看出，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，尤其是購物中心業(yè)態(tài)的穩(wěn)步提升已成為華潤置地業(yè)績增長的穩(wěn)定器。

　　投資者也向觀點新媒體透露，該司“十四五”后半程的目標(biāo)之一，就是把經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)打造成第二增加曲線。

　　2023年上半年，華潤置地相繼落子白鵝潭、長隆萬博這兩大廣州地標(biāo)級商圈，接下來將打造兩座20余萬超級體量的商業(yè)綜合體。其中，白鵝潭萬象城將成為萬象城產(chǎn)品線在廣州的首秀。

　　相較于購物中心業(yè)態(tài)的高光，經(jīng)營性業(yè)務(wù)中的寫字樓、酒店業(yè)態(tài)已然站在聚光燈身后的陰影之中，雖然表現(xiàn)不夠亮眼，但也未拖后腿。

　　據(jù)悉，本期寫字樓實現(xiàn)收入10億元，同比增長19.2%。在寫字樓市場供需失衡的當(dāng)下，該司寫字樓出租率仍按年提高1.4個百分點，至81.8%；酒店業(yè)態(tài)則是實現(xiàn)收入10.8億元，同比增長90.1%。

　　另外，得益于萬象生活在上半年實現(xiàn)的規(guī)模效益雙增長，華潤置地輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)也成為了其業(yè)績的強勁增長極。報告期內(nèi)，該司實現(xiàn)輕資產(chǎn)管麗業(yè)務(wù)收入50.1億元，較去年同期增長37.6%。

　　據(jù)觀點新媒體觀察，在華潤置地“3+1”業(yè)務(wù)模式中，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)不僅戰(zhàn)略地位所處邊緣，業(yè)績水分也很足。

　　以往，該司對于該業(yè)務(wù)的并表數(shù)據(jù)統(tǒng)計時，會將集團內(nèi)業(yè)務(wù)一并計算到該項收入之內(nèi)，使得生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)呈現(xiàn)“數(shù)額龐大”的繁榮景象。

　　華潤置地的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)主要涉及代建代運營、長租和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多個地產(chǎn)衍生領(lǐng)域。2022年中期及2022年度報告中，該業(yè)務(wù)收入達(dá)76.0億元、182.7億元。

　　到了本期，由于該司調(diào)整了統(tǒng)計口徑，該項收入下探至26.2億元，按年增長14.5%。雖然核心淨(jìng)利潤相較去年暴漲860.8%，但也僅貢獻(xiàn)出2.7%的盈利占比。

　　在目前的市場波動形勢下，華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅成為了業(yè)績第二增長曲線，還在開發(fā)銷售業(yè)務(wù)承壓的當(dāng)下，撐起了業(yè)績的基本面。

　　通過對經(jīng)常性業(yè)務(wù)的超前布局，尤其是在購物中心業(yè)態(tài)的持續(xù)加碼，使得華潤置地在市場波動的上半年，交出了“有利潤增長的營收”和“有現(xiàn)金流的利潤”的中期答卷。

　　原文標(biāo)題：觀點直擊|萬象系壓艙華潤置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)背后的業(yè)績明暗

　　文章來源：https://www.guandian.cn/article/20230831/355780.html

發(fā)布時間：2023-08-31來源：貴州163

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