163貴州人事考試信息網(wǎng)2018年6月25日訊：蘇州博商會(huì)邀請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任魏杰教授以未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)為核心，解讀中國(guó)新經(jīng)濟(jì)的“四梁八柱”。
全文結(jié)合美元加息、中美貿(mào)易戰(zhàn)、上海成立石油期貨交易所、國(guó)企混改、優(yōu)質(zhì)債轉(zhuǎn)股、獨(dú)角獸IPO、房地產(chǎn)稅、以比特幣為首的ICO數(shù)字貨幣走向等當(dāng)下經(jīng)濟(jì)事件，深刻剖析還原其背后的邏輯，追根溯源。筆者認(rèn)為：投資如戰(zhàn)場(chǎng)！股市就是有經(jīng)驗(yàn)的人獲得更多金錢，有金錢的人獲得更多經(jīng)驗(yàn)的地方。不知道大家知不知道，買房也和買骨一樣，講究技巧和方法，跟隨筆者的朋友都賺到不少，本人炒股16年，擅長(zhǎng)挑選線強(qiáng)勢(shì)股，把握高拋低吸波段操作，在不同的行情都能保證穩(wěn)定獲利！我用了十年總結(jié)了一套漲停復(fù)制選股法，準(zhǔn)確率高達(dá)九十三以上，有些跟著我的已經(jīng)賺到了，如果你不會(huì)，到kdj601992無(wú)償領(lǐng)取，記得是威xin，期待你的到來(lái)，機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的人，相信我的實(shí)力。小編重點(diǎn)選取魏杰教授關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的演講，希望對(duì)大家正確觀察2018年房地產(chǎn)走勢(shì)有所裨益。
一、關(guān)于房地產(chǎn)泡沫：擠破后果更嚴(yán)重
現(xiàn)在最關(guān)注的資產(chǎn)泡沫，是房地產(chǎn)。擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫的破滅引起金融風(fēng)險(xiǎn)。之前參加過(guò)不少內(nèi)部研討會(huì)，人們討論未來(lái)的黑天鵝事件、灰犀牛事件時(shí)，許多人都判定是房地產(chǎn)?，F(xiàn)在最擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，會(huì)帶來(lái)一場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)。
也有人舉過(guò)這樣一個(gè)有趣的例子，如果你想知道將來(lái)的年收入如何。找你最近經(jīng)常交往的六個(gè)朋友，把他們的年收入加起來(lái)除以六，就差不多是你年收入了，這個(gè)例子，可以充分說(shuō)明，什么叫物以類聚?？赐甏宋闹?，估計(jì)有人會(huì)說(shuō)，如果當(dāng)初我炒股早點(diǎn)加上kdj601992知道這個(gè)方法，或許會(huì)比你賺得更多。不錯(cuò)！你的能力或許比我還強(qiáng)、你的資金或許比我還多、你的經(jīng)驗(yàn)或許比我還豐富，可是就是因?yàn)槟愕姆椒ú粚?duì)，理念不對(duì)，決定了你在十年后的今天貧窮依舊。如果你想改變現(xiàn)狀，就加上面微信，定能幫你解決選股難，買了就跌，賣了就漲三個(gè)問(wèn)題。我們關(guān)注房地產(chǎn)是不是形成泡沫，泡沫有的多大，最關(guān)注一個(gè)數(shù)字，住房供給的剛性需求，就是買了是用來(lái)住的。如果住房供給過(guò)多超過(guò)剛性需求，泡沫就會(huì)形成。判斷房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫，有多大，最主要的指標(biāo)就是住房供給剛性需求。如果平均每家五套房了，泡沫一定破了，要房子干嗎。但房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有一個(gè)非常明顯的特征，經(jīng)常是住房供給超過(guò)剛性需求。
因?yàn)榉孔又灰芯幼〉墓δ?，就?huì)有另外兩個(gè)屬性，金融屬性、投資屬性。這兩種屬性一定會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)需求，投資性需求，投機(jī)性需求。這種需求拉動(dòng)了住房供給一定會(huì)超過(guò)剛性需求。一旦住房供給過(guò)多超過(guò)剛性需求，泡沫形成。
日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生就是住房供給過(guò)多超過(guò)需求。日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于1985年，引發(fā)了1990年的日本金融危機(jī)。
日本為什么在1985年形成房地產(chǎn)泡沫？三個(gè)原因：第一，1985年日本徹底完成了工業(yè)化城市。人們有錢，不知道投資什么。好像現(xiàn)在有人老問(wèn)我，不買房投資什么。這時(shí)候銀行就來(lái)，你們買房，買了以后抵押給銀行，根據(jù)你們抵押的數(shù)量再給你們放貸，你們還可以繼續(xù)投資買房。有錢人買房子不斷投資，背后不是剛性需求，是投資性需求和投機(jī)性需求，拉動(dòng)了住房供給一定會(huì)超過(guò)剛需。
第二，1985年美國(guó)要剪日本的羊毛，美國(guó)這個(gè)國(guó)家，誰(shuí)富了就剪誰(shuí)的羊毛，好像現(xiàn)在要剪我們的羊毛一樣。當(dāng)時(shí)迫使日本政府簽了一個(gè)《廣場(chǎng)協(xié)議》，日本政府承諾未來(lái)五年內(nèi)日元每年升值5%。這條規(guī)定導(dǎo)致大量外資涌向日本。因?yàn)樵谌毡臼裁炊疾桓啥加?%回報(bào)。外資投資房地產(chǎn)根本不是為了剛性需求，是投資性需求和投機(jī)性需求，拉動(dòng)住房供給一定會(huì)超過(guò)剛需。
第三，1985年讓日本修改《建筑法》。日本原來(lái)的建筑法明確規(guī)定舊房子以維修為主，修改之后可以把舊房子炸掉，原來(lái)兩層現(xiàn)在蓋七十層。這三個(gè)原因?qū)е氯毡镜淖》抗┙o大規(guī)模上升。到1989年時(shí)，有一些日本精英發(fā)現(xiàn)要出問(wèn)題了，住房供給似乎過(guò)多超過(guò)剛性需求，如果繼續(xù)超過(guò)，就會(huì)引發(fā)泡沫，就建議日本政府緊縮。
1989年3月份日本開(kāi)始緊縮，首先把股市泡沫擠破，大量上市公司虧損。上市公司為了彌補(bǔ)虧損，大規(guī)模拋出房子。像現(xiàn)在的常識(shí)公司一樣，緊接著外資要離開(kāi)日本了，也大規(guī)規(guī)模拋出自己手里的房子。這時(shí)候不知道誰(shuí)給日本出一個(gè)餿主意，實(shí)行房產(chǎn)稅。這時(shí)候大量房產(chǎn)多的個(gè)人也開(kāi)始拋售房子。幾股力量，上市公司、外資、房子多的個(gè)人。一下讓住房供給超過(guò)剛性需求的現(xiàn)象成為現(xiàn)實(shí)。1990年泡沫擠破了，導(dǎo)致90年代日本的金融危機(jī)。
我前年在東京調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)北京房子賣掉一套，在東京可以買三套。因?yàn)楹鼙阋?，房子多。中?guó)房地產(chǎn)泡沫如果擠破了，后果比日本要嚴(yán)重多了。因?yàn)槲覀儌€(gè)人財(cái)富的65%是房產(chǎn)。一旦擠破，所有人財(cái)富將縮水，而且所有財(cái)富都以現(xiàn)在的價(jià)格為基礎(chǔ)，一旦大幅度下跌，必然導(dǎo)致信用關(guān)系斷裂，會(huì)產(chǎn)生意想不到的后果。
所以我們提出要抑制房地產(chǎn)泡沫。抑制有兩層意思，一個(gè)是不能繼續(xù)吹大，繼續(xù)吹大未來(lái)將很麻煩。另外一層，現(xiàn)在也不能擠破，因?yàn)楝F(xiàn)在擠破現(xiàn)在就很麻煩。既不能現(xiàn)在擠破也不能繼續(xù)吹大，就抑制資產(chǎn)泡沫。
二、中晚期對(duì)策和長(zhǎng)效機(jī)制：調(diào)整城市空間布局
中短期對(duì)策有兩個(gè)政策，一個(gè)是嚴(yán)格控制投機(jī)性需求和投資性需求。這兩股需求拉動(dòng)住房供給，一定會(huì)讓住房供給超過(guò)剛性需求。就是現(xiàn)在的限購(gòu)限貸?，F(xiàn)在這股沖動(dòng)很強(qiáng)烈，一旦放開(kāi)一定會(huì)讓住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)剛性需求。跟大家在底下調(diào)研，沖動(dòng)很強(qiáng)，一線城市每家可以買兩套，現(xiàn)在是在大家都想買第三套的時(shí)候。因?yàn)樗X(jué)得好像只有房子才可以抵制通脹。所以人們都有沖動(dòng)，想進(jìn)入第三套、地四套，進(jìn)入投機(jī)性需求和投資性需求。如果不限制，最終這股需求拉動(dòng)住房供給一定會(huì)超過(guò)剛性需求，所以會(huì)持續(xù)限購(gòu)限貸。
第二個(gè)政策著力點(diǎn)，約束開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商不能繼續(xù)蓋下去，這樣無(wú)限制的繼續(xù)蓋總有一天蓋出一個(gè)大泡沫出來(lái)。李嘉誠(chéng)先生講在中國(guó)大陸如果不約束蓋房子，繼續(xù)讓蓋，那十年后中國(guó)最不值錢的就是房子。因?yàn)楣┙o遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)剛性需求，所以要約束開(kāi)發(fā)商。兩條辦法，拿別人的錢蓋你只有收益沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，拿你的錢蓋你會(huì)衡量一下這是不是超過(guò)剛需了，還要不要蓋。
2018年將持續(xù)嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商。另外一個(gè)辦法，控制新房?jī)r(jià)。我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)制度，新房?jī)r(jià)格是政府控制。用這個(gè)辦法約束開(kāi)發(fā)者。比如讓地價(jià)高于房?jī)r(jià)，讓面粉價(jià)高于面包，你還蓋不蓋。已經(jīng)出現(xiàn)這個(gè)情況了，我上次去調(diào)研，一家企業(yè)拿地時(shí)算過(guò)帳，一平米賣6萬(wàn)都不賺，賣7萬(wàn)才賺，最后政府說(shuō)只準(zhǔn)賣4萬(wàn)。這就是現(xiàn)在很多地王沒(méi)有入市，因?yàn)槿胧芯唾r。這個(gè)約束很強(qiáng)，估計(jì)會(huì)繼續(xù)用這個(gè)辦法來(lái)控制。對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束行為，一個(gè)是資金，一個(gè)是新房?jī)r(jià)。這是兩大政策著力點(diǎn)，控制投機(jī)性需求、投資性需求，一個(gè)是約束開(kāi)發(fā)商。讓住房供給與剛性關(guān)系保持在正常上，不能繼續(xù)增長(zhǎng)了。但壓力很大。
我最近調(diào)研時(shí)經(jīng)常聽(tīng)到三種聲音。一種聲音是老百姓老問(wèn)我，我不買房子拿錢干啥。第二種聲音是地方政府，說(shuō)不搞地產(chǎn)，不賣地，財(cái)政怎么辦。第三種聲音，開(kāi)發(fā)商說(shuō)我只會(huì)蓋房子，別的事也不會(huì)干，不蓋房子干嘛。都是要求蓋房子，都是極度利益，總有一天為這種利益沖突會(huì)搞出大泡沫，住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)剛性需求，站在國(guó)家層面要站在更高層面看，那就是一定要協(xié)調(diào)住房供給與剛性需求的關(guān)系，這種泡沫不能持續(xù)再進(jìn)行，要維系才行。
這是一個(gè)中短期對(duì)策，另外一個(gè)叫長(zhǎng)效機(jī)制。比如說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)、租售同權(quán)、調(diào)整一線城市空間布局、房產(chǎn)稅等等，都屬于長(zhǎng)效機(jī)制?，F(xiàn)在要推出長(zhǎng)效機(jī)制。比如調(diào)整一線城市空間布局，北京率先開(kāi)始，就是雄安新區(qū)。雄安新區(qū)實(shí)際上是調(diào)整北京的重大舉措。北京如果無(wú)限制的聚集資源，最后大城市病將越來(lái)越嚴(yán)重，交通、擁堵、霧霾、民生短缺，一系列大城市病暴露出來(lái)。2010年時(shí)曾經(jīng)討論過(guò)要不要遷都，但遷都這塊不能隨便聊，這是國(guó)運(yùn)的事情，不能隨便遷都。去年3月份決定不遷都了，遷非首都功能，就是雄安新區(qū)。雄安新區(qū)要承接北京的非首都功能。
三、房地產(chǎn)稅：最快2020年以后出臺(tái)
再比如房地產(chǎn)稅，今年兩會(huì)討論最熱烈的話題是房地產(chǎn)稅。討論的熱點(diǎn)不是要不要上，是討論怎么上的問(wèn)題。告訴大家房地產(chǎn)稅要推出了，今年可能起草房地產(chǎn)稅完成，明年上兩會(huì)進(jìn)入立法程序。
一般這種法律最少三上三下，最快要到2020年以后才能出臺(tái)。但只要要上，政策效果就出來(lái)了。政策所產(chǎn)生的作用就顯現(xiàn)出來(lái)了，人們知道不能太多的持有房子，因?yàn)橐欢惲?。這些房子是持有稅，誰(shuí)持有誰(shuí)交稅，而且年年按當(dāng)年持有價(jià)交。這就告訴大家房子持有太多，成本很高。國(guó)際慣例按1%交，那4000萬(wàn)一套房子一年房產(chǎn)稅得40萬(wàn)。你還持有那么多嗎？肯定不，有人就往外拋。所以有人問(wèn)我，房地產(chǎn)稅一旦實(shí)行，房?jī)r(jià)跌還是漲。主要看這個(gè)城市，有人拋有人跌不會(huì)跌，有人拋沒(méi)人接，那就一定會(huì)跌。
長(zhǎng)效機(jī)制，看看北京。今年二手房?jī)r(jià)格跌得很厲害。我親自到中介機(jī)構(gòu)看了，上千萬(wàn)的流動(dòng)就很慢，兩三千萬(wàn)的掛得不多，就是有價(jià)無(wú)市。上次看交易，有賣房的在討論。有一個(gè)人掛了一套房子4000萬(wàn)。另外一個(gè)人來(lái)跟他聊，他說(shuō)我給你減500萬(wàn)，3500萬(wàn)。買的人說(shuō)我不是缺500萬(wàn)，我缺3500萬(wàn)。我一聽(tīng)就笑了。人們都會(huì)考慮未來(lái)交稅，稅是多少。我們講房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的，最終會(huì)是泡沫，會(huì)抑制。
我的判斷是要住一定要買，如果投資，建議大家謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，千萬(wàn)不要用十年前的觀念看現(xiàn)在，也不要用二十年前的觀念看現(xiàn)在，因?yàn)橹袊?guó)的住房供給關(guān)系變了。過(guò)去房子極度短缺，因此那時(shí)候買房必然賺，現(xiàn)在住房供給明顯不斷超過(guò)剛性需求，有的城市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)。在這種條件下已經(jīng)喪失了投資性需求和投資性需求，一旦剛需沒(méi)有了，就沒(méi)有投資性了。
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