163貴州人事網(wǎng)2018年6月18日訊：進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的城市化進(jìn)程開始加速。在十幾年的時(shí)間里，數(shù)以億計(jì)的人口遷入城市，并定居下來(lái)，實(shí)現(xiàn)了生活水平的巨大提高，并在這一過(guò)程中創(chuàng)造了前所未見的經(jīng)濟(jì)繁榮。
在這一背景下，中國(guó)城市的房地產(chǎn)價(jià)格開始普遍上升，并在后期出現(xiàn)巨大分化。盡管中國(guó)仍然是一個(gè)中高收入國(guó)家，但北京上海等一線城市的房屋價(jià)格卻已趕上和超過(guò)許多高收入國(guó)家的水平，引發(fā)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的憂慮，并造成代際之間的財(cái)富鴻溝。
普遍的分析將此歸結(jié)于2008年金融危機(jī)以后過(guò)于寬松的貨幣政策，以及政府為刺激經(jīng)濟(jì)而采取的其他一些措施。這當(dāng)然是有道理的，但也存在許多難以解釋的問(wèn)題。
本文試圖討論三個(gè)問(wèn)題：
一、2010-2012年是中國(guó)城市化進(jìn)程的重要分水嶺。在此之前，人口的流動(dòng)在不同城市之間在統(tǒng)計(jì)意義上沒(méi)有明顯的區(qū)分；在此之后，人口開始集中向大城市和特大城市加速流動(dòng)，而中小城市的人口流入相對(duì)更緩慢。
二、由于地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，決策認(rèn)知，在中小城市土地供應(yīng)相對(duì)充足的同時(shí)，特大城市的土地供應(yīng)十分匱乏。這與2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之間房?jī)r(jià)的巨大分化。
三、2009年全球金融危機(jī)之后一攬子刺激政策造成了全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的普遍上漲和存貨的快速積累。2012年以后，在大多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲開始低于通貨膨脹和收入的上升速度，至晚自2014年以后，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)庫(kù)存的絕對(duì)水平開始高位持續(xù)快速回落，這期間的變化顯示了去泡沫化的改變。
由于前面討論的人口流向的分化，不同城市的存貨去化速度呈現(xiàn)顯著差異，導(dǎo)致2016年初以來(lái)，不同城市之間的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)排浪式上升：率先完成存貨去化的城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，后續(xù)其他城市存貨去化逐步完成，房?jī)r(jià)開始跟隨上漲。
更基本地看，盡管新開工的下降和市場(chǎng)化力量的作用十分重要，但持續(xù)的城市化進(jìn)程也許是2014年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)順利完成（或?qū)⒁瓿桑┐尕浫セ年P(guān)鍵因素，這使得在經(jīng)濟(jì)減速和銀行壞賬上升溫和的條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)得以出清。如果沒(méi)有每年數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的人口持續(xù)涌入城市，那么房地產(chǎn)價(jià)格下行、經(jīng)濟(jì)減速和銀行壞賬上升的幅度和規(guī)模都會(huì)大得多。
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中國(guó)城市化進(jìn)程的轉(zhuǎn)折：從城鎮(zhèn)化到都市化
進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的城市化進(jìn)程開始加速。常住人口城鎮(zhèn)化率從2000年的36%提高到2016年的57%，年均城鎮(zhèn)化率提升1.33個(gè)百分點(diǎn)，年均城鎮(zhèn)常住人口增加2091萬(wàn)人。
即便在2010年以后，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程稍有放緩，在2011年至2016年間城鎮(zhèn)化率提升的速度平均仍然有1.2個(gè)百分點(diǎn)，平均每年城鎮(zhèn)常住人口增加2053萬(wàn)人。
2000年至2016年間，中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口共計(jì)增長(zhǎng)3.6億人。大量的人口進(jìn)入城市并定居下來(lái)，實(shí)現(xiàn)了生活水平的巨大提高，也創(chuàng)造了前所未見的經(jīng)濟(jì)繁榮。
隨著人口不斷涌入城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨旺盛的需求，城市房地產(chǎn)價(jià)格開始普遍上升。觀察中國(guó)不同城市之間的房地產(chǎn)價(jià)格變化，無(wú)論是基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建住宅價(jià)格指數(shù)，還是基于百城住宅價(jià)格指數(shù)，都可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為兩個(gè)階段。
第一個(gè)階段是在2013年以前，期間一二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度始終比較接近；第二個(gè)階段是2013年至今，這一時(shí)期內(nèi)不同城市之間房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了顯著的分化，城市之間房?jī)r(jià)呈現(xiàn)排浪式上漲。一線城市房?jī)r(jià)始終高歌猛進(jìn)，一些二線城市的房?jī)r(jià)在2016年以后也出現(xiàn)了明顯上行，但是三四線城市的房?jī)r(jià)始終處在微漲或者下跌的狀況下，直到2017年上半年一部分三四線城市的房?jī)r(jià)才開始上行。
2012年至今，三四線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯低于居民收入增速，甚至低于通貨膨脹的漲幅。與此同時(shí)，北京上海等一線城市的房屋價(jià)格卻已趕上和超過(guò)許多高收入國(guó)家的水平，引發(fā)泡沫憂慮。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出如此顯著的分化。
我們知道，城市化的進(jìn)程是過(guò)去許多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求層面的重要支撐力量。
在衡量城鎮(zhèn)化，特別是描繪城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求時(shí)，經(jīng)常使用的一個(gè)指標(biāo)是城市常住人口數(shù)量。但在技術(shù)上，使用常住人口這一指標(biāo)存在一些不足。統(tǒng)計(jì)制度中，常住人口定義為“居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道或戶口待定的人；居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且離開戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道半年以上的人；戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且外出不滿半年或在境外工作學(xué)習(xí)的人”。
在實(shí)際統(tǒng)計(jì)操作過(guò)程中，確定人口在城市中是否連續(xù)居住6個(gè)月以上存在一定困難，使得常住人口數(shù)據(jù)存在一定遺漏。更重要的是，居住在城市中6個(gè)月以上的人口還包括農(nóng)民工、快遞員等低收入人群，他們雖然創(chuàng)造了很大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是城市生活不可或缺的一部分，但是與所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)未必有非常緊密的聯(lián)系。這些因素使得用常住人口去定義和統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求存在明顯的瑕疵。
為了克服常住人口數(shù)據(jù)存在的問(wèn)題，我們嘗試使用多種其他指標(biāo)來(lái)描繪城市人口的數(shù)量，特別是描繪和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求關(guān)聯(lián)緊密的人口數(shù)量。這些指標(biāo)包括，城市用水量、用電量、固定/移動(dòng)電話數(shù)量等。但這些指標(biāo)都或多或少存在一定瑕疵，例如用水量、用電量、移動(dòng)電話數(shù)量還會(huì)受到生活習(xí)慣改變、科技迅猛發(fā)展、人口流動(dòng)等影響，使得這些指標(biāo)均存在很多不足。
經(jīng)過(guò)一些嘗試后，我們傾向于使用一個(gè)更加有效的指標(biāo)——小學(xué)生在校生人數(shù)，它具有強(qiáng)大的解釋能力。小學(xué)生在校生人數(shù)作為描述城市化的代理指標(biāo)，優(yōu)點(diǎn)在于數(shù)據(jù)易于獲取，質(zhì)量可靠，與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求聯(lián)系緊密。在以下的討論中，我們將可以看到小學(xué)生在校生人數(shù)是一個(gè)值得重視的、可靠的代理指標(biāo)。
以小學(xué)生在校生人數(shù)作為描繪城市房地產(chǎn)需求的指標(biāo)，我們首先提出一個(gè)重要的觀察。圖3中的橫軸是2013年到2015年33個(gè)一二線城市一至六年級(jí)小學(xué)生在校人數(shù)的增長(zhǎng)情況，縱軸是2013年1月至2016年8月這些城市的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅?？梢悦黠@地看到這兩組數(shù)字之間存在著緊密的聯(lián)系，其擬合優(yōu)度達(dá)到50%。
圖4中我們進(jìn)一步擴(kuò)展了數(shù)據(jù)的時(shí)間序列長(zhǎng)度，橫軸是2009年到2015年小學(xué)在校生的增速，縱軸是這些城市2009年1月到2016年9月（新的一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之前）房?jī)r(jià)的漲幅?？梢钥吹剑瑑烧咧g的關(guān)系在更長(zhǎng)的時(shí)間跨度上進(jìn)一步增強(qiáng)，擬合優(yōu)度進(jìn)一步提高到58%的水平。
2013年到2015年，全國(guó)范圍內(nèi)的小學(xué)在校生人數(shù)增速為0.02%。在這樣的背景下，我們看到深圳、廈門、北京這些城市小學(xué)在校生人數(shù)的增速高達(dá)7%以上，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平，同時(shí)我們也看到了這些地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了非常猛烈的上漲。在橫軸的另外一端，例如西寧、呼和浩特、昆明等城市，小學(xué)在校生人數(shù)增速是負(fù)增長(zhǎng)或接近零增長(zhǎng)，我們也可以看到這些城市的房?jī)r(jià)漲幅非常有限。
小學(xué)生流向哪里，他們年輕的父母大概就會(huì)在同一時(shí)期流向那里。這一結(jié)果表明，在我們研究的樣本區(qū)間內(nèi)，中國(guó)的青壯年人口集中流入一部分城市，而相對(duì)離開另外一部分城市。在青壯年人口集中流入的這一部分城市，房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了大幅度的上漲，而他們相對(duì)離開的這一部分城市房?jī)r(jià)的上漲較弱。
這是我們基于橫截面數(shù)據(jù)看到的簡(jiǎn)要結(jié)論。那么這一結(jié)論在時(shí)間序列上是否可以得到更加扎實(shí)的支持呢？
我們把中國(guó)二線城市按照房?jī)r(jià)漲幅分為兩組。圖5的紅線是房?jī)r(jià)漲幅排名前10的二線城市小學(xué)在校生人數(shù)增速，藍(lán)線表示的是房?jī)r(jià)漲幅排名后10名的城市（按照2015年1月至2016年7月房?jī)r(jià)漲幅將二線城市分為兩組，房?jī)r(jià)漲幅居前的城市包括廈門,南京,合肥,廣州,杭州,天津,武漢,福州,鄭州,南昌；漲幅靠后的城市包括沈陽(yáng),蘭州,哈爾濱,長(zhǎng)春,昆明,大連,呼和浩特,銀川,西寧,烏魯木齊）。兩組城市小學(xué)在校生人數(shù)增速在2010年以前非常接近，2011年以后，紅線則始終明顯高于藍(lán)線。
這意味著，2010年以前，從小學(xué)在校生人數(shù)增速的角度觀察，房?jī)r(jià)漲幅靠前的二線城市和靠后的二線城市人口流入的趨勢(shì)沒(méi)有明顯的區(qū)別。人口開始流入一部分二線城市，而離開另一部分城市，這種情況是2011年到2012年才開始出現(xiàn)的。
人口流向的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了哪些影響呢？
我們比較這兩組二線城市住宅銷售面積增速的差異（見圖6）。可以看到在2010年之前，兩組城市的住宅銷售面積增速的差平均略低于0，但是2011年以后兩組城市住宅銷售增速的差維持了較高的水平，后期進(jìn)一步擴(kuò)大到20%左右。所以在人口大量流入和流出的二線城市，除了小學(xué)生人數(shù)增速的差異外，我們也可以在住宅市場(chǎng)上看到明顯的差異。
繼續(xù)對(duì)比這兩組城市的住宅新開工面積增速的差異（見圖7）。2012年之前，兩組城市住宅新開工面積增速的差別不大。而在2012年以后，房?jī)r(jià)漲幅居前的城市住宅新開工面積增速明顯高于房?jī)r(jià)漲幅靠后的城市。
這樣的一系列變化，不能夠簡(jiǎn)單地用流動(dòng)性和投機(jī)炒作來(lái)解釋。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，2011-2012年以后，以小學(xué)生人數(shù)增速為代表觀察的中國(guó)青壯年人口開始集中流入一部分城市，而離開另外一部分城市。這種變化首先在小學(xué)在校生的數(shù)據(jù)上顯著體現(xiàn)出來(lái)，同步地在住宅銷售市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)，并幾乎同步地在住宅新開工市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的滯后，2015年下半年以后，這一趨勢(shì)在城市房?jī)r(jià)中開始體現(xiàn)出來(lái)。
為什么這一系列變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響在2015年下半年才開始非常顯著地體現(xiàn)出來(lái)，中間存在兩三年的滯后？我們將在下文房地產(chǎn)存貨部分中深入展開和討論。
需要問(wèn)的是，人口為什么集中流入一部分城市而離開另外一部分城市呢？
一個(gè)簡(jiǎn)單的想法是有一部分城市提供了更好的就業(yè)機(jī)會(huì)，更好的收入水平，所以人口開始向這一部分城市流動(dòng)。但是我們對(duì)于數(shù)據(jù)檢查的結(jié)果顯示這種想法并不正確。
我們研究這兩組城市的居民可支配收入情況（見圖8），同樣可以看到2011-2012年左右是一個(gè)斷點(diǎn)。在2011年之前，這兩組城市的居民可支配收入增速水平接近。2012年以后，這兩組城市的居民可支配收入增速出現(xiàn)了非常顯著的分化。人口集中流入的這些城市，居民可支配收入增速明顯弱于對(duì)照組。這一情況在歷史上是沒(méi)有的。
換句話說(shuō)，人口向這些城市流動(dòng)，并不是因?yàn)檫@些城市有更好的就業(yè)機(jī)會(huì)。因果關(guān)系是反過(guò)來(lái)的。因?yàn)橐恍┢渌脑?，人口開始流入一部分城市；對(duì)于這部分城市來(lái)講，由于人口的大量流入，勞動(dòng)力的供應(yīng)在增加；在這種情況下工資的增長(zhǎng)放慢，房?jī)r(jià)的上升加劇。這一結(jié)果非常清晰地告訴我們，人口流向的變化與經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)的差異是沒(méi)有關(guān)聯(lián)的。
那么人口流動(dòng)變化的原因是什么呢？我們認(rèn)為一個(gè)可能的解釋是教育資源在不同城市之間分布的差異。
對(duì)于孩子正在上小學(xué)的年輕父母而言，要選擇在哪個(gè)城市定居、生活和工作，除了考慮就業(yè)的機(jī)會(huì)，還會(huì)考慮這個(gè)城市所提供的公共教育的水平，環(huán)境的質(zhì)量，治安的好壞等一系列因素。而這些因素在中國(guó)不同城市之間的分布具有非常大的差異。
如果年輕的父母集中去選擇一些教育資源非常好的城市，這些城市的人口流入就在上升，并導(dǎo)致了這些城市勞動(dòng)力市場(chǎng)的供應(yīng)上升和居民可支配收入增速放慢，同時(shí)表現(xiàn)為小學(xué)在校生人數(shù)增速上升，房?jī)r(jià)上升，以及住宅新開工上升。
圖9中橫軸是中國(guó)不同城市在公共教育領(lǐng)域的投入情況，縱橫是中國(guó)不同城市小學(xué)在校生人數(shù)增速?？紤]到中國(guó)的人口流動(dòng)大多集中在省份內(nèi)部，我們用城市人均教育財(cái)政支出與該省人均教育財(cái)政支出的比值，來(lái)衡量教育資源的集中情況?？梢钥吹竭@兩組變量之間存在非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)。
以此衡量的教育資源層面上相對(duì)投入最大的城市是廈門和深圳，而廈門和深圳也恰恰是人口流入最多的城市。如果考慮深圳有非常蓬勃的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為人口流入的支撐，廈門受經(jīng)濟(jì)因素的影響至少不像深圳那么突出。
但是當(dāng)我們從教育和財(cái)政支出的角度觀察，我們可以看到明顯的差異，例如呼和浩特、西寧、烏魯木齊、?？诘瘸鞘腥司逃С鱿鄬?duì)較少，人口流入也要弱得多。
接下來(lái)一個(gè)問(wèn)題是為什么這個(gè)變化發(fā)生在2012年？一個(gè)可能性較大的解釋是，中國(guó)的小學(xué)在校生人數(shù)增速?gòu)?998年到2010年一直處于負(fù)增長(zhǎng)。2011年以后，才重新恢復(fù)了正增長(zhǎng)，這一正增長(zhǎng)的情況也許會(huì)持續(xù)到2025年前后。小學(xué)在校生人數(shù)從負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，說(shuō)明他們的父母，這些青壯年人口在全社會(huì)流動(dòng)人口中的占比在2012年前后出現(xiàn)了顯著的抬升。
2000年以來(lái)，中國(guó)每一年涌入城市的人口數(shù)量差別并不很顯著。2011年以后小學(xué)在校生人數(shù)增速轉(zhuǎn)正，說(shuō)明年輕父母在全部流動(dòng)人口中的占比出現(xiàn)了顯著的提升。這一提升使得年輕父母的選擇在宏觀層面上具有顯著的重要性，使得我們可以比較容易觀察到他們的影響。價(jià)值觀念在代際之間的差異可能也與人口流向變化有一些關(guān)聯(lián)。
綜合我們上述整理和觀察的數(shù)據(jù)，2010年之前，中國(guó)經(jīng)歷了城鎮(zhèn)化。這期間人口向大城市、中等城市和小城市流動(dòng)是沒(méi)有選擇性的。但是在2012年以后，中國(guó)的城市化從之前的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入了都市化。所謂都市化是指人口的流動(dòng)開始表現(xiàn)出很強(qiáng)的選擇性，人口開始集中流入一部分大城市和特大城市，而相對(duì)在離開其他的中等城市和中小城市，城市化在城市之間開始出現(xiàn)了明顯的選擇性。
這一轉(zhuǎn)折性的變化在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的影響在新開工和銷售層面上較早體現(xiàn)出來(lái)。但是在房?jī)r(jià)層面上，直到2015年下半年才逐漸體現(xiàn)出來(lái)。
那么，在都市化過(guò)程中，人口集中流入了哪些城市呢？我們總結(jié)在圖10顯示的中國(guó)地圖上。紅色的區(qū)域是小學(xué)在校生人數(shù)增速大于平均水平加兩倍標(biāo)準(zhǔn)差，藍(lán)色的區(qū)域是大于平均水平加一倍標(biāo)準(zhǔn)差。
在中國(guó)的北方，人口主要是流入北京和鄭州(西安和天津處于藍(lán)色區(qū)域，也有較快的流入)；西南地區(qū)是流向成都；東南沿海是流向深圳、廣州、廈門；在長(zhǎng)江中下游，出現(xiàn)了一個(gè)密集的城市群，包括長(zhǎng)沙、武漢、杭州、合肥和南京等，這些城市都處于紅色區(qū)域，顯示人口在非?？焖俚叵蜻@一區(qū)域集中。
我們把這一現(xiàn)象稱作長(zhǎng)江中下游城市群的興起，這是中國(guó)都市化過(guò)程中非常鮮明的特征。
從城鎮(zhèn)化到都市化，這是過(guò)去幾年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求層面得到的有力支撐。
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城鎮(zhèn)化與土地制度
1982年，全國(guó)人大通過(guò)了新修訂的憲法，首次對(duì)土地所有權(quán)制度進(jìn)行了明確規(guī)定，增加了“城市的土地屬于國(guó)家所有”的條款。
這形成了中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)與全世界絕大部分國(guó)家和地區(qū)最根本的差異:中國(guó)大陸的城市土地制度是國(guó)有的,全世界絕大多數(shù)城市和地區(qū)土地是私有的。其影響在于，在私有制度下，土地供應(yīng)是競(jìng)爭(zhēng)性的；在國(guó)有制度下，土地供應(yīng)是壟斷性的。
換句話說(shuō)，人口流入城市會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)上升，在私有制度下，這會(huì)刺激城市土地所有者增加住宅用地的市場(chǎng)供應(yīng)，或者通過(guò)政治游說(shuō)提高住宅用地的密度和容積率，來(lái)變相地?cái)U(kuò)大城市土地的供應(yīng)。這一機(jī)制約束了地價(jià)的上升幅度，從而限制了房?jī)r(jià)的水平。
在國(guó)有制度下，由于缺乏其他供地主體的競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)大量人口流入，城市土地供應(yīng)難以快速擴(kuò)大，這樣人口流入壓力更多地體現(xiàn)為地價(jià)和房?jī)r(jià)的上升。實(shí)際上，在任何一個(gè)壟斷市場(chǎng)上，相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而言，產(chǎn)品的價(jià)格總是顯著更高。
那么這一理論分析在多大程度上可以解釋中國(guó)的土地供應(yīng)情況、以及與國(guó)際城市之間的差異呢？我們將會(huì)看到，盡管實(shí)際的數(shù)據(jù)和情況要更加復(fù)雜一些，但對(duì)于中國(guó)特大城市的情況而言，這一分析與現(xiàn)實(shí)符合得比較好。
（一）居住用地供應(yīng)比例低于國(guó)際水平
首先，我們使用美國(guó)國(guó)家航空航天局的數(shù)據(jù)，觀察相同的比例尺下在高空拍下來(lái)的城市夜晚燈光亮度。圖11是四個(gè)地區(qū)，包括中國(guó)的長(zhǎng)三角、珠三角、東京周邊以及紐約的周邊。圖12是北京和天津的周邊，倫敦的周邊，韓國(guó)首爾的周邊以及莫斯科的周邊。
粗略的觀察和仔細(xì)的計(jì)算均可以顯示：圖11中的城市，燈光總體亮度更大，比較亮的區(qū)域范圍更大，中心與外圍區(qū)域燈光亮度的落差較小。圖12中的城市，燈光非常亮的區(qū)域范圍相對(duì)更小，中心區(qū)域的亮度與周圍的亮度落差比較大。
我們猜測(cè)，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是，圖11中的城市都是重要的海港城市，位于海岸線附近，便于參加全球貿(mào)易和生產(chǎn)的分工，因此其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)達(dá)，人煙非常稠密。它是大航海時(shí)代以來(lái)全球經(jīng)濟(jì)一體化力量的反映。圖12中的城市主要是一些內(nèi)陸型的城市，其產(chǎn)生和興起更多地反映了政治力量的影響，它的經(jīng)濟(jì)輻射力相對(duì)較弱。
從城市夜晚的亮度來(lái)看，每組城市內(nèi)部區(qū)別不大，而兩組城市之間的區(qū)別非常明顯。更精細(xì)的比較顯示（見圖13和圖14），中國(guó)的長(zhǎng)三角和珠三角燈光覆蓋的范圍以及亮度比東京周邊要更亮一些；而北京周邊的燈光亮度比倫敦以及首爾更暗。
對(duì)于海港型的城市來(lái)講，除了居住用地之外，還有商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等很多競(jìng)爭(zhēng)性的土地需求。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，城市之間連接緊密，人口居住在城市外圍享有的公共服務(wù)的落差沒(méi)有那么大。這使得城市的建成區(qū)域范圍內(nèi)，用于居住用地的比例可以相對(duì)比較低。
對(duì)于內(nèi)陸型的城市，由于內(nèi)外圍經(jīng)濟(jì)落差較大，土地的競(jìng)爭(zhēng)性用途較少，工業(yè)、商業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物流活動(dòng)相對(duì)較弱，人口大多集中在市中心區(qū)域，所以這些城市用于居住用地的比例可以更高一些。
在這一背景下，我們觀察城市居住用地占城市建設(shè)用地的比重（見圖15和圖16），這一指標(biāo)反映了市政公用設(shè)施可以到達(dá)的區(qū)域內(nèi)土地被用于住宅的比例。
注：標(biāo)*城市數(shù)據(jù)調(diào)整為扣除小區(qū)綠地和道路后的居住用地占比，與國(guó)際比較口徑更一致。國(guó)內(nèi)小區(qū)綠地和道路占比在30%-45%之間，這里按照30%的保守?cái)?shù)字考慮。
首先我們來(lái)看海港城市，日本三大城市圈居住用地占比為44%，紐約為38%。對(duì)比而言，盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和人員稠密程度接近，但在城市建設(shè)用地之中用于居住用地的比例，中國(guó)的深圳只有19%，香港是18%。
再比較內(nèi)陸型城市，首爾和倫敦城市圈居住用地占城市建設(shè)用地比重分別是57%和55%。而北京和天津僅有19%。
與首爾、倫敦、東京等城市圈相比，由于北京、深圳、香港的土地用于居住用地的比例相對(duì)較少，其結(jié)果是地價(jià)和房?jī)r(jià)顯著更高，這體現(xiàn)在全球主要城市房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)上（見圖17）。例如香港是30.91，上海是24.72，北京是24.47，顯著高于全球其他主要城市。這凸顯了土地供應(yīng)的重要影響。
（二）居住用地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響
我們還可以基于中國(guó)不同城市的橫斷面數(shù)據(jù)，研究建成區(qū)居住用地面積的增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)漲幅的關(guān)系，來(lái)進(jìn)一步揭示土地供應(yīng)層面的問(wèn)題。
我們嘗試合并考慮影響房?jī)r(jià)的供給和需求兩方面因素，并基于中國(guó)城市間的橫斷面數(shù)據(jù)建立回歸方程。
在需求方面，如前所論，人口的流入構(gòu)成了住房?jī)r(jià)格上漲的動(dòng)力。我們使用2009年至2015年在校小學(xué)生人數(shù)平均增速來(lái)衡量人口的流入，這一趨勢(shì)與房地產(chǎn)需求聯(lián)系緊密。
在供給方面，我們使用2008年至2014年城市居住用地年化增速來(lái)衡量土地供應(yīng)。被解釋變量選擇2009年1月至2016年9月城市房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅。建立回歸方程如下：
房?jī)r(jià)漲幅=α+β在校小學(xué)生增速+γ居住用地增速+δ
剔除一些數(shù)據(jù)缺失的城市，對(duì)32個(gè)一二線城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸。結(jié)果如下（ *,**,***分別表示在10%、5%、1%的水平上顯著）：
回歸結(jié)果顯示，R平方值為0.598，小學(xué)生增速對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的影響為正，居住用地增速的影響為負(fù)，符合理論預(yù)期。解釋變量在統(tǒng)計(jì)上均十分顯著。
值得注意的是，前述結(jié)果中常數(shù)項(xiàng)在統(tǒng)計(jì)上十分顯著，其經(jīng)濟(jì)含義似乎可以表述為：如果城市在校小學(xué)生增速為0（意味著沒(méi)有人口流入流出），政府也不增加居住用地，那么在2009年1月至2016年9月間房屋價(jià)格也會(huì)上漲，這期間房?jī)r(jià)自然趨勢(shì)累計(jì)漲幅為49.5%。
房屋價(jià)格在7年多的時(shí)間里，累計(jì)名義漲幅49.5%，年化漲幅5.3%。
對(duì)比同一時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。2009年至2016年，中國(guó)GDP名義同比增速平均為11.2%，實(shí)際同比增速平均為8.3%。房屋價(jià)格的自然趨勢(shì)增速明顯低于名義GDP增速。
2009年至2016年，中國(guó)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位平均工資漲速11.2%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均名義同比10.0%。房屋價(jià)格的自然趨勢(shì)增速遠(yuǎn)低于居民收入增速。
同一時(shí)期，中國(guó)CPI平均同比漲幅2.3%。剔除通貨膨脹后，房屋價(jià)格的自然漲幅約為每年3%，也顯示房?jī)r(jià)的上漲不完全是通貨膨脹的影響，房屋有資產(chǎn)的投資屬性。
把房屋作投資品，與同一時(shí)期的投資回報(bào)率對(duì)比。2009年至2016年，6個(gè)月理財(cái)產(chǎn)品收益率平均為4.42%，2年以內(nèi)非證券投資類信托平均收益率為8.2%。
房屋價(jià)格的自然趨勢(shì)增速略高于理財(cái)產(chǎn)品收益率，低于信托產(chǎn)品收益率近3個(gè)百分點(diǎn)。即便考慮房租能夠產(chǎn)生每年約3%的回報(bào)，投資房產(chǎn)的收益也僅僅與信托產(chǎn)品收益率相當(dāng)。而信托產(chǎn)品還在剛性兌付和流動(dòng)性方面具備明顯的優(yōu)勢(shì)。
一系列比較顯示，常數(shù)項(xiàng)代表的房屋價(jià)格的自然趨勢(shì)增速，處在大體合理水平。換句話說(shuō)，如果我們觀察到房屋價(jià)格出現(xiàn)了過(guò)度的上漲，要么是受到人口大量流入的影響，要么是受到政府土地供應(yīng)制度的限制。
一個(gè)潛在的問(wèn)題是，土地供應(yīng)可能存在內(nèi)生性。換句話說(shuō)，盡管土地供應(yīng)顯然會(huì)影響房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)變化也可能反過(guò)來(lái)影響土地供應(yīng)，例如房?jī)r(jià)上漲可能刺激地方政府增加土地供應(yīng)，從而形成逆向的因果關(guān)系。
那么地方政府在多大程度上會(huì)由于房?jī)r(jià)上漲而改變土地供應(yīng)呢？其決定機(jī)理是什么呢？我們可以提出兩方面的分析：
一、土地供應(yīng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)。我們將地方政府看成一個(gè)經(jīng)濟(jì)人，其追求的目標(biāo)是長(zhǎng)期收入流的最大化，包括財(cái)政稅收和賣地收入。這里重點(diǎn)考慮地方政府的土地政策。如果一個(gè)地方政府把土地供應(yīng)控制的很緊，那么賣地收入會(huì)提高，但是高賣地收入會(huì)帶來(lái)高土地價(jià)格，引發(fā)高工商業(yè)成本，進(jìn)而使得一個(gè)城市至少喪失在貿(mào)易領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力，從而工商及其他領(lǐng)域的稅收收入下降。這樣的制約對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，意味著存在一個(gè)最優(yōu)平衡點(diǎn)。
一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力如果越不依賴于可貿(mào)易部門的活動(dòng)，越不依賴于中低端制造業(yè)，那么土地供應(yīng)可以控制的越緊。
例如對(duì)于中小城市而言，其更多地依賴制造業(yè)和中低端服務(wù)業(yè)，這樣城市之間存在明顯的競(jìng)爭(zhēng)。如果一個(gè)城市通過(guò)控制土地推高了房屋價(jià)格，那么人口和工商業(yè)活動(dòng)就會(huì)流向其他中小城市，這一潛在的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制與土地私有制度下的情況是相似的，這約束了地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。
但是對(duì)于特大城市而言，它更多地依賴高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，再加上公共資源獲取方面的獨(dú)特地位，這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，難以轉(zhuǎn)移，這使得政府控制土地供應(yīng)所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)成本相對(duì)較小。
二、決策和認(rèn)知習(xí)慣。政府可能傾向于認(rèn)為大城市有諸多負(fù)的外部性，例如交通擁堵，噪音和環(huán)境污染，淡水供應(yīng)壓力等，因此希望限制大城市人口規(guī)模，并重點(diǎn)發(fā)展中小城市。這導(dǎo)致政府傾向于減少大城市土地供應(yīng)，并增加中小城市供地。
基于這些討論，我們分別選擇了人均第三產(chǎn)業(yè)GDP和常住人口數(shù)量作為工具變量進(jìn)行嘗試。人均三產(chǎn)GDP反映了城市對(duì)不可貿(mào)易經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依賴程度；常住人口數(shù)量代表了政府限制城市人口規(guī)模的努力。
為了更好的描繪工具變量和供地增速之間的復(fù)雜關(guān)系,這里我們將指標(biāo)“人均第三產(chǎn)業(yè)GDP、常住人口數(shù)量”處理為指標(biāo)的原始值，指標(biāo)的平方，指標(biāo)的立方，分別作為工具變量，表示為方程Ⅱ，方程Ⅲ。方程Ⅳ中合并使用人均第三產(chǎn)業(yè)GDP，人均第三產(chǎn)業(yè)GDP平方，人均第三產(chǎn)業(yè)GDP立方，常住人口數(shù)，常住人口數(shù)平方，常住人口數(shù)立方6個(gè)指標(biāo)作為工具變量。方程Ⅰ不使用工具變量。
對(duì)32個(gè)一二線城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，結(jié)果如表1所示：
結(jié)果顯示，小學(xué)生在學(xué)生人數(shù)增速始終顯著，且對(duì)房屋價(jià)格漲幅影響為正，符合理論預(yù)期。土地供應(yīng)變量的符號(hào)始終為負(fù)，在大多數(shù)設(shè)定下具有統(tǒng)計(jì)顯著性，也基本符合理論預(yù)期。
綜合上述結(jié)果，我們可以比較確定地認(rèn)為，以小學(xué)生在校生人數(shù)代表的人口流入和城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房屋價(jià)格的影響十分明確，并且數(shù)值很大，是房?jī)r(jià)上升最主導(dǎo)性的因素。
城市土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的影響顯著，但對(duì)整體解釋能力的提升比較有限，同時(shí)對(duì)于大多數(shù)城市而言其影響數(shù)值并不很大。
可能的原因是，對(duì)于中國(guó)的大城市和特大城市而言，由于產(chǎn)業(yè)不容易轉(zhuǎn)移使得政府控制土地的能力更強(qiáng)，以及政府限制城市規(guī)模的努力，土地供應(yīng)的外生性相當(dāng)強(qiáng)，房?jī)r(jià)上漲刺激土地供應(yīng)的作用較弱；但是對(duì)于大量的中小城市而言，土地供應(yīng)存在很強(qiáng)的內(nèi)生性，房?jī)r(jià)上升能夠刺激土地供應(yīng)的明顯響應(yīng)。
我們根據(jù)中國(guó)城市的人均第三產(chǎn)業(yè)GDP規(guī)模，擬合了城市土地供應(yīng)情況（圖18）。當(dāng)人均第三產(chǎn)業(yè)GDP規(guī)模在2-4萬(wàn)元/人時(shí)，城市居住用地供應(yīng)速度逐步抬升，這也許意味著在此水平上城市的規(guī)模效應(yīng)開始顯現(xiàn)，這時(shí)政府通過(guò)加快土地供應(yīng)，控制房屋價(jià)格能夠帶來(lái)更多的商業(yè)活動(dòng)的流入，帶來(lái)的城市財(cái)稅收入提升能夠彌補(bǔ)賣地收入的下降。
當(dāng)人均第三產(chǎn)業(yè)GDP規(guī)模超過(guò)5萬(wàn)元/人時(shí)，城市居住用地供應(yīng)速度快速下降。這些發(fā)達(dá)的特大城市主要依賴現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，難以轉(zhuǎn)移，使得政府控制土地供應(yīng)的能力更強(qiáng)，而付出的財(cái)稅收入下降的成本較小。
同樣，我們還根據(jù)中國(guó)城市的常住人口規(guī)模，擬合了城市土地供應(yīng)的情況(見圖19)。可以看到，當(dāng)人口低于500萬(wàn)時(shí)，隨著人口的增加，土地供應(yīng)是明顯上升的，但超過(guò)這一閾值后，土地的供應(yīng)開始下降，在城市人口達(dá)到2000萬(wàn)左右時(shí)，土地供應(yīng)增速異常低。
土地供應(yīng)的這一模式可以幫助理解數(shù)據(jù)在不同區(qū)間上的差異。即便是在中小城市，土地供應(yīng)增速會(huì)在人口達(dá)到500萬(wàn)左右時(shí)達(dá)到最高點(diǎn)，之后緩慢下滑，當(dāng)人口超過(guò)1000萬(wàn)以后土地供應(yīng)增速就急劇下降。原因可能是城市人口在500萬(wàn)以下時(shí)，政府主要依靠大量供地降低成本，吸引人流和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
上述擬合的統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：
方程Ⅴ的解釋變量使用人均第三產(chǎn)業(yè)GDP規(guī)模，和人均第三產(chǎn)業(yè)GDP的平方和立方；方程Ⅵ的解釋變量使用常住人口數(shù)量，和常住人口的平方和立方；方程Ⅶ的解釋變量使用人均第三產(chǎn)業(yè)GDP規(guī)模、人均第三產(chǎn)業(yè)GDP的平方和立方、常住人口數(shù)量、常住人口的平方和立方。
將城市居住用地年化增速作為被解釋變量。
對(duì)32個(gè)一二線城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，結(jié)果如下：
進(jìn)一步的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，與人均第三產(chǎn)業(yè)GDP有關(guān)的三個(gè)變量聯(lián)合檢驗(yàn)在10%的顯著性水平下具有統(tǒng)計(jì)顯著性，人口變量的聯(lián)合檢驗(yàn)在10%的顯著性水平下不具有統(tǒng)計(jì)顯著性。但方程Ⅶ中，與人口有關(guān)的三個(gè)解釋變量和與人均第三產(chǎn)業(yè)GDP有關(guān)的三個(gè)解釋變量的分別聯(lián)合檢驗(yàn)均不具有統(tǒng)計(jì)顯著性，這里尚需進(jìn)一步的深入研究。
這似乎表明，在理解城市土地供應(yīng)時(shí)，經(jīng)濟(jì)力量更主導(dǎo)一些。即政府追求長(zhǎng)期收入的最大化，因此會(huì)在賣地收入和財(cái)政稅收之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)。這一平衡取決于商業(yè)活動(dòng)是否能夠順利地移往其他城市，從而基本地反映了政府對(duì)土地供應(yīng)控制能力的強(qiáng)弱。
相比而言，控制城市規(guī)模的影響可能只集中在特大城市中，對(duì)總體城市的解釋能力比較有限。
總結(jié)上述討論的內(nèi)容，從國(guó)際比較來(lái)看，中國(guó)城市建成區(qū)之中用于居住用地的比例顯著低于國(guó)際水平。在不同城市中，供地意愿也有很大的差異。大城市和特大城市供地意愿更低，但中小城市的供地意愿相對(duì)較高。
2012年以來(lái)，人口集中流入了大城市和特大城市，同時(shí)由于這些城市供地意愿較低，產(chǎn)生了明顯的房?jī)r(jià)上漲壓力。但在大量的二線以下城市，人口流入速度相對(duì)較慢，同時(shí)城市供地意愿相對(duì)更強(qiáng)，房?jī)r(jià)的表現(xiàn)也較弱。
3
房地產(chǎn)庫(kù)存
2009年全球金融危機(jī)之后，政府實(shí)施了寬松的貨幣政策等一攬子刺激措施，造成了全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的普遍上漲。面對(duì)房屋銷售價(jià)格快速上漲，開發(fā)商普遍調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，加大拿地和開發(fā)力度，延緩銷售節(jié)奏，更多的通過(guò)持有房屋獲取房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的投資性回報(bào)。
在這一過(guò)程中，2009至2011年間全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)普遍猛烈上漲，房屋新開工和房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅高于長(zhǎng)期合理水平，房地產(chǎn)企業(yè)存貨高企，同時(shí)伴隨著企業(yè)銷售利潤(rùn)率和ROE的提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出明顯的泡沫化特征。最終當(dāng)價(jià)格和銷售趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)時(shí)，新增房屋供應(yīng)無(wú)法消化，投機(jī)者和開發(fā)商持有的非合意存貨快速堆積。
無(wú)論是觀察上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨數(shù)據(jù)（圖24），還是觀察我們以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)測(cè)算的房地產(chǎn)存貨數(shù)據(jù)（圖20-22），房地產(chǎn)企業(yè)在2009年以后均積累了大量存貨。例如，上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨占總資產(chǎn)的比重，在2009年至2012年間提升了10個(gè)百分點(diǎn)。二線和三四線城市的非合意庫(kù)存也有類似的變化模式。
2012年以后，隨著房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤(rùn)率逐步下降，企業(yè)意圖通過(guò)提高周轉(zhuǎn)率水平，維持合理的投資回報(bào)率，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入去庫(kù)存的過(guò)程。
庫(kù)存的過(guò)度堆積和隨后的去庫(kù)存過(guò)程，也解釋了為什么2011-2012年開始，部分大城市小學(xué)在校生增速顯著上升，但一直到三年多以后，這些區(qū)域才出現(xiàn)房?jī)r(jià)的普遍大幅上漲。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的存貨數(shù)據(jù)存在許多嚴(yán)重的瑕疵，我們沒(méi)有直接使用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)存貨相關(guān)數(shù)據(jù)。這些瑕疵包括但不限于：已建成未銷售面積中包括了大量開發(fā)商的合理自持；竣工面積中包括了車位機(jī)房等不可銷售的面積；新開工面積中也包括大量的不可銷售部分（新開工面積中的不可銷售面積包括，拆遷還建、接受委托、定向開發(fā)的房屋面積；學(xué)校、幼兒園、派出所、居委會(huì)、商店等公益設(shè)施建筑面積；車庫(kù)、車位等按個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)而不計(jì)入銷售面積。一些經(jīng)驗(yàn)系數(shù)認(rèn)為新開工面積中的80%是可以銷售的），與銷售面積不能直接對(duì)應(yīng)，不能用新開工面積減去銷售面積得到的在建面積作為庫(kù)存。
考慮到這些瑕疵，我們?cè)诖酥匦露x和估算了房?jī)r(jià)漲幅靠前的二線城市、房?jī)r(jià)漲幅靠后的二線城市，以及三四線城市自2008年以來(lái)累積的非合意存貨的絕對(duì)水平。
基本的想法是：首先在新開工面積中扣除不可銷售的部分，例如車位、人防、機(jī)房，以及開發(fā)商的合理自持等；然后假設(shè)當(dāng)年新開工在當(dāng)年滿足銷售條件，從而進(jìn)一步扣除當(dāng)年的銷售面積（我們還估算了當(dāng)年開工，次年滿足銷售條件的情況，結(jié)果在趨勢(shì)上相差不大，所以這里略去）；將這一差值累計(jì)到前期庫(kù)存中，從而形成庫(kù)存絕對(duì)水平的歷史序列。我們進(jìn)一步假設(shè)2007年之前沒(méi)有形成顯著的存貨積累，從而得到新開工中不可銷售面積的大體比例（如此估算的水平接近0.2，與一些業(yè)內(nèi)人士的看法大致相符），并假設(shè)2007年當(dāng)年的非合意存貨水平為0。
之所以假設(shè)2007年非合意存貨水平為0，是由于當(dāng)年全國(guó)房?jī)r(jià)開始加速上升，暗示當(dāng)時(shí)庫(kù)存已低于合意水平，從而形成一個(gè)相對(duì)保守的估算基礎(chǔ)。
由此形成庫(kù)存的序列數(shù)據(jù)后，我們進(jìn)一步對(duì)比了同期房?jī)r(jià)和新開工等領(lǐng)域的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)大體上可以相互印證，例如非合意庫(kù)存低于0時(shí)房?jī)r(jià)上升，大于0時(shí)房?jī)r(jià)面臨壓力。非合意庫(kù)存低于0時(shí)，相對(duì)銷售增速，新開工明顯加速，大于0時(shí)新開工則表現(xiàn)疲弱。這些比對(duì)顯示這樣的估算結(jié)果大體是可以接受的。
圖20-圖22報(bào)告了主要的估算結(jié)果。可以看到，一個(gè)顯著的特點(diǎn)是，2010-2014年期間，大部分城市的非合意存貨水平均在快速堆積，隨后進(jìn)入下降過(guò)程。
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