【案情簡(jiǎn)介】A向B借款100萬(wàn)元，同時(shí)C在借條上寫(xiě)明以其名下一房產(chǎn)作為擔(dān)保。B將C的房產(chǎn)證一直押在手里， 但沒(méi)有辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。借款到期后，A生意虧損無(wú)力還款，C則稱(chēng)未辦理抵押登記，不生效，他不承擔(dān)任何擔(dān)保責(zé)任。ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)

【法律問(wèn)題一】房產(chǎn)證押在手里，就是抵押?jiǎn)幔?span style="display:none">ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)

根據(jù)《物權(quán)法》第187條規(guī)定，以建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！斗课莸怯涋k法》第42條規(guī)定：“以房屋設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)登記。” C愿意以自有房屋作擔(dān)保，將其所有的房屋產(chǎn)權(quán)證交給B作為擔(dān)保抵押的行為應(yīng)視作雙方當(dāng)事人約定將上述房屋進(jìn)行抵押，但是押證行為并非符合法律要求的抵押擔(dān)保行為，當(dāng)事人未按照按《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》要求到房產(chǎn)部門(mén)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，上述抵押未發(fā)生法律效力。ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)

【法律問(wèn)題二】沒(méi)辦抵押登記，可以逃過(guò)“一劫”、不擔(dān)保還款嗎？ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)

C作為擔(dān)保人對(duì)A借款提供擔(dān)保，系其真實(shí)意思表示，形成擔(dān)保關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)由此擔(dān)保而引起的相關(guān)法律后果。雖然上述抵押因未按法律規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)而未發(fā)生法律效力，但按照《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外, 自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”C未依法辦理登記手續(xù)，具有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)借款人A還款不足部分在房屋價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)還款責(zé)任。ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)

【法律問(wèn)題三】辦了抵押登記，可以高枕無(wú)憂(yōu)、擔(dān)保還款嗎？ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)

《物權(quán)法》第195條第一款規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。”房產(chǎn)抵押登記目的在于今后行使房產(chǎn)處置時(shí)優(yōu)先受償權(quán)，但是房產(chǎn)抵押權(quán)及債權(quán)能否如期實(shí)現(xiàn)，至少依然存在諸多法律問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)。ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)

風(fēng)險(xiǎn)一：該房產(chǎn)抵押設(shè)立是否侵害其他債權(quán)人利益，是否在其負(fù)債較大情形下將唯一房產(chǎn)抵押給他人，可能存在被撤銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)；ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)

風(fēng)險(xiǎn)二：抵押登記時(shí)是否詢(xún)問(wèn)檢查該房產(chǎn)有無(wú)租賃狀態(tài)？如果抵押前房產(chǎn)已經(jīng)長(zhǎng)期出租的，將存在抵押權(quán)不能對(duì)抗在先租賃權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)

風(fēng)險(xiǎn)三：該房產(chǎn)是否屬于抵押人唯一住房，是否存在老人立身安家、拒不騰退情形，是否可以強(qiáng)制清場(chǎng)，可能存在難以拍賣(mài)或變賣(mài)處置風(fēng)險(xiǎn)；ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)

風(fēng)險(xiǎn)四：該房產(chǎn)是否存在查封，如果被查封，將存在難以自行折價(jià)抵債處置風(fēng)險(xiǎn)；ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)

風(fēng)險(xiǎn)五：房產(chǎn)變賣(mài)或拍賣(mài)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值是否滿(mǎn)足債權(quán)金額，如果當(dāng)時(shí)足額或高額抵押，遇到市場(chǎng)環(huán)境變化，將存在不足額清償風(fēng)險(xiǎn)。ul4貴州163_163貴州人事考試信息網(wǎng)_163貴州事業(yè)單位考試信息網(wǎng)_貴州163網(wǎng)