上個月散步的時候隨手拍了一張楊箕村的夜景，很多小伙伴給我點贊，回想今年一月剛接觸到“住投分離”，四月就正式搬離原來居住的東山老區(qū)，挺佩服自己的執(zhí)行力。之所以選擇租住在楊箕，一方面是距離父母更近，另一方面是集體產(chǎn)權不存在買賣，能否續(xù)租只看租金水平，只要能負擔就繼續(xù)住。
很多老一輩看不懂老鄺的操作，很納悶明明自己有房子，為何還要折騰出來租房住。太陽底下沒有新鮮事，我喜歡拿香港來對比，除了公屋以及打工族，一樣也有追求生活品質的人群租房住。房子是別人的，生活是自己的，花點小心思也能充滿溫馨。
有感很多人糾結買房時的抉擇，老鄺再次祭出“住投分離”這個觀點，關于這個觀點的理論分析請回顧之前的文章，今天我換個角度跟大家探討買房時的權重分配，希望各位在做決策時能有一個基本模型。
假設上面這張白紙就是你的Dream House（夢想之家），鑒于房子天然具備居住+金融屬性，因此你首先需要畫一條豎線，這次買房你到底是為了自住還是投資？兩者兼顧的話，哪邊占比更高？
這條豎線偏左邊還是偏右邊，只有你自己清楚，對此老鄺想強調(diào)，學位房屬于自住，或者叫“自用”。因為中長線我是不看好學位房的投資價值，一方面學位房的政策性風險很高，另一方面我對教育的看法是階級論，在此不做過多地展開。
2、求潛力V.S求穩(wěn)定
做任何投資，大家都要記得一個常理“風險和收益不可兼得”，高風險代表高收益，低風險代表低收益。在房產(chǎn)投資里面，不動產(chǎn)最大的風險在于流動性，因此高流動性=低風險，低流動性=高風險。我相信每個人的風險偏好都是不一樣的，這條橫線的位置只有你自己清楚。
求穩(wěn)就是市區(qū)配套成熟的區(qū)域，猶如面對著你的高圓圓，她的美是顯而易見的，典型代表就是珠江新城，高大上的配套、最高端的產(chǎn)業(yè)，所有東西都是那么完美，只有價格不完美。越秀學位房有點像劉曉慶，當年的大美人也有遲暮，雖然有教育資源支撐，但資源的流逝也是明顯的，她未來什么樣你是能預料。
求潛力并不是要你買便宜貨，這些板塊的配套還不太成熟、自住人口不算多，但有著政府導入的各種基建+產(chǎn)業(yè)。猶如背對著你的青春少女，雖然現(xiàn)在還看不到她的正面，但正是因為這種背影美，讓無數(shù)人追逐，房價也在快速攀升。典型代表是南沙區(qū)，大家都在暢想廣州副中心的未來，期待著它“轉身”的那一天。
房產(chǎn)投資收益=城市基本面x金融杠桿率，基本面就是該區(qū)域的“人、財、物”三要素，復盤廣州2016-2017年這輪行情，真正滿足這三要素的版塊，我覺得是原蘿崗的區(qū)府版塊。人口方面，蘿崗作為廣州的新區(qū)以年輕人、新廣州人為主；財就是產(chǎn)業(yè)，蘿崗除了原有科學城高新技術產(chǎn)業(yè)，隨著2015年合并大黃埔區(qū)，新的區(qū)府帶來大量公務員、醫(yī)生、教師等事業(yè)編制人口；物就是地鐵的通車，2016年底地鐵六號線二期的通車，大大拉近該版塊和市區(qū)的物理距離。
上述這種基本面的爆發(fā)，屬于可遇不可求，但是買房時的金融杠桿則是金融思維的體現(xiàn)。這方面的翹楚，當然是以水庫為代表的各大神，我就不過多分析。大家一定要記住，對的時候做正確的操作，老鄺對于術的操作從來不排斥，畢竟下次央行發(fā)大水時，你若過于保守也是挺可惜的。
下圖的虛線是投資風格的劃分，有些人看中版塊基本面，有些人看中高杠桿模式，老鄺在上一輪行情就喜歡“求穩(wěn)+高杠桿”的搭配，我挑的都是租金回報較高的二手房，通過收租對沖融資成本。所以你會發(fā)現(xiàn)我在廣州持有的兩套房產(chǎn)都靠近三元里，那邊批發(fā)業(yè)發(fā)達，租金水平有保障。
總結
2018年，隨著資產(chǎn)的升值+事業(yè)的發(fā)展，我的現(xiàn)金流有所改善，此時愿意搬出來租房子是希望“消費升級”，我沒在意租金水平，因為我知道對比房價的漲幅九牛一毛，即使裝修成本我也敢于投入，因為這邊的新房子自帶硬裝，軟裝的購置用不了太多錢。
租房是一種純消費需求，3成首付買家，不要把每個月的現(xiàn)金流過多花費在這塊，仍然是存夠首付盡快上車。很多時候，你們面對的不是投資效率高低的問題，而是能否上車的時機問題。很多人以為老鄺的線下培訓講的是番禺區(qū)能不能買？或者天河區(qū)買哪里比較好？其實線下培訓的價值在于買房時機的選擇。
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