把房子過戶到未成年人名下，有哪些問題？登記在未成年人名下的商品房如何領(lǐng)取補(bǔ)貼？針對市民關(guān)心的一些房產(chǎn)問題，記者近日對攀枝花市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了采訪。
孩子名下的房產(chǎn)，父母可以銷售或抵押貸款嗎？
問題：小王夫婦前幾年做生意賺了不少錢，給5歲的兒子小寶買了套房并登記在他的名下。今年生意特別難做，資金周轉(zhuǎn)不開，小王就想先把兒子（8歲）這套房賣掉，可老婆怎么也不同意。這種情況下小王可以賣房嗎？如果不能賣房的話可以進(jìn)行抵押貸款嗎？
解析：不能出售及抵押。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第十八條：監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。監(jiān)護(hù)人依法履行監(jiān)護(hù)的權(quán)利，受法律保護(hù)。監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；給被監(jiān)護(hù)人造成財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。人民法院可以根據(jù)有關(guān)人員或者有關(guān)單位的申請，撤銷監(jiān)護(hù)人的資格。
根據(jù)《中華人民共和國未成年人保護(hù)法》及《中華人民共和國民法通則》的相關(guān)規(guī)定，監(jiān)護(hù)人不得損害未成年人的合法權(quán)益將其房產(chǎn)為第三方做擔(dān)保。《中華人民共和國未成年人保護(hù)法》第五條規(guī)定：“國家保障未成年人的人身、財產(chǎn)和其他合法權(quán)益不受侵犯。”以上法律明確規(guī)定了監(jiān)護(hù)人處分未成年人財產(chǎn)的限制條件，即必須為未成年人利益，這里的“不得處理”我們理解應(yīng)當(dāng)是指廣義的處分行為，具體針對房屋而言，應(yīng)當(dāng)包括轉(zhuǎn)讓、抵押等行為。
因此，綜合以上規(guī)定，只有為了未成年人的利益，監(jiān)護(hù)人才有權(quán)處理未成年人的房產(chǎn)，否則，監(jiān)護(hù)人不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。而父母將房屋抵押貸款不是為了未成年人的利益，而是父母利益為先，所以不能拿來抵押貸款。
另外，根據(jù)司法實(shí)踐，以下情形可以視為“被監(jiān)護(hù)人的利益”：1、作為監(jiān)護(hù)人的父母為了未成年人的教育，比如支付學(xué)費(fèi)等，需要處理未成年人房產(chǎn)的。2、作為監(jiān)護(hù)人的父母為了未成年人的健康，比如治病等，需要處理未成年人房產(chǎn)的。3、根據(jù)《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第三十二條第二款“有財產(chǎn)的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用”，作為監(jiān)護(hù)人的父母為未成年人支付侵權(quán)賠償款，需要處理未成年人房產(chǎn)的。4、未成年人的房產(chǎn)遇合法拆遷，作為監(jiān)護(hù)人的父母在不放棄房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)利的情況下與拆遷部門簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》而處理未成年人房產(chǎn)的。5、作為監(jiān)護(hù)人的父母需要出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件時，且購買的新房價值等于或大于舊房的價值，而處理未成年人房產(chǎn)的。綜上，如不符合上述條件而私自處置未成年人房產(chǎn)的，監(jiān)護(hù)人將要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
小寶雖然未成年，但法律并沒有規(guī)定購房者的年齡，既然房子登記在他的名下，那他就是房子的主人。為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，父母可以給孩子買房，但不能隨便賣掉孩子的房產(chǎn)。因特殊情況要出售的，也必須確定是出于未成年人的利益考慮，同時要取得所有監(jiān)護(hù)人的同意。
這個案例中，小王賣房雖然從根本上是為了整個家庭的利益，但假如同為監(jiān)護(hù)人的妻子堅持不同意，這房子依然賣不成。
另外，這房子也不可以進(jìn)行抵押，《中華人民共和國未成年人保護(hù)法》和《中華人民共和國民法總則》中都有相關(guān)規(guī)定監(jiān)護(hù)人不得損害未成年人的合法權(quán)益將其房產(chǎn)為第三方作擔(dān)保。
孩子名下的商品房如何領(lǐng)取補(bǔ)貼？
問題：登記在小寶名下的商品房如何領(lǐng)取補(bǔ)貼？
解析：從2014年以來，市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局共出臺了4次購房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則：
1.在2014年7月1日至2015年12月31日期間，對在本市新購普通商品住房（含二手房），按稅務(wù)部門出具的購房發(fā)票總額的1%給予一次性補(bǔ)貼。
2.在2015年5月13日至2016年5月12日期間，對在本市新購普通商品住房的，外地戶籍購房者，本市農(nóng)村居民購房者，未享受過福利分房或補(bǔ)貼政策的國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工等3類人群，購房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由原來的1%提高到5%，其它人群補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由原來的1%提高到2%。
3.在2016年5月13日至2017年5月12日期間，對在本市新購普通商品住房的，外地戶籍購房者、本市農(nóng)村居民購房者、未享受過福利分房或補(bǔ)貼政策的國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工等3類人群，購房補(bǔ)貼實(shí)施5%的標(biāo)準(zhǔn)，其它人群實(shí)施2%的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村居民（含本市、外地）進(jìn)城購房的，在享受政府5%購房補(bǔ)貼和房企100元/平方米購房優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，另給予每戶3000元的安家費(fèi)。
4.在2017年10月1日到2018年12月31日期間，對在我市購買新建普通商品住房（140平方米及以下，不含二手房）的購房者，包括外來購房戶和本地購房戶，給予購房總額5%的購房補(bǔ)貼，每套房屋補(bǔ)貼最高不超過20000元。因棚改政策優(yōu)惠遠(yuǎn)高于此政策，棚改購房戶不再重復(fù)享受此政策。
商品房購房補(bǔ)貼領(lǐng)取以辦理《商品房買賣合同》的網(wǎng)上簽約時間為準(zhǔn)進(jìn)行核定。同一房屋若撤銷后重新再進(jìn)行網(wǎng)簽的，重新網(wǎng)簽的買受人與前撤銷的合同買受人屬于同一家庭的（含未成年子女）按初次網(wǎng)簽時間進(jìn)行核定。
未通過商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約銷售的房屋，以《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》記載的登記時間為準(zhǔn)進(jìn)行核定。
綜上條件，如房屋登記在小寶（未成年人）名下，要領(lǐng)取購房補(bǔ)貼，必須由監(jiān)護(hù)人持身份證、監(jiān)護(hù)證明（出生證或戶口本）、房屋所有權(quán)證（如辦理抵押，由銀行存放產(chǎn)權(quán)證的持房屋所有權(quán)證復(fù)印件銀行蓋章）、購房發(fā)票、商品房買賣合同原件及復(fù)印件，到市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心二樓補(bǔ)貼窗口申請辦理。
但登記在小寶名下的房產(chǎn)，在核定享受購房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時，如在5%標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行期限內(nèi)，父母是外地或農(nóng)村戶口而產(chǎn)權(quán)登記人小寶是本地城市戶口，則無法享受外地、農(nóng)村戶口5%補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；如父母是未享受過福利分房或補(bǔ)貼政策的國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工，而產(chǎn)權(quán)登記在小寶名下的話，是不能享受此項(xiàng)5%補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的。
父母離婚后房子如何處置？
問題：夫妻二人在小寶14歲時辦理了離婚手續(xù)，離婚后協(xié)議小寶的母親為監(jiān)護(hù)人，且房子登記在小寶的名下，小寶的母親就可以單獨(dú)處置房子？
解析：小寶的母親出售其未成年兒子的房產(chǎn)是否需要小寶的父親簽字同意，應(yīng)該先搞清楚兩個概念。首先，監(jiān)護(hù)是監(jiān)護(hù)人對被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)和其他合法權(quán)益依法實(shí)行的監(jiān)督和保護(hù)。其次，監(jiān)護(hù)人是對無民事行為能力和限制民事行為能力（如未成年人或精神病人）的人身、財產(chǎn)和其他合法權(quán)益負(fù)有監(jiān)督和保護(hù)責(zé)任的人。
《中華人民共和國民法通則》第十六條規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。”《中華人民共和國婚姻法》第三十六條規(guī)定：“父母與子女的關(guān)系，不因父母離婚而消除。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第二十一條規(guī)定：“夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無權(quán)取消對方對該子女的監(jiān)護(hù)權(quán)。”由此表明，父母與未成年人子女的關(guān)系不因其離婚而消除。離婚后，一方停止與未成年子女共同生活，并不意味其停止對未成年子女的撫養(yǎng)、繼承的權(quán)利和義務(wù)，不與子女一起生活的一方仍有監(jiān)護(hù)權(quán)。
綜上所述，即使小寶父母離婚，小寶母親為監(jiān)護(hù)人，且房產(chǎn)登記在小寶名下，如要處置，都必須由雙方監(jiān)護(hù)人到場申請辦理。辦理時應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供未成年人利益的書面保證。
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