說(shuō)眼下的樓市已經(jīng)漸入風(fēng)雨飄搖之中相信很少有人反對(duì)。畢竟在一連串的政策調(diào)控之下，樓市降溫的消息此起彼伏，連北上廣深這幾個(gè)長(zhǎng)期看漲的城市房?jī)r(jià)都迎來(lái)了32個(gè)月以來(lái)的首次下降，成交量更是逐月遞減，誰(shuí)還有理由說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)只漲不跌呢？
最近，關(guān)于房地產(chǎn)進(jìn)入新周期的說(shuō)法喧囂塵上。事實(shí)上，在幾個(gè)月前筆者就曾說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)不管是否進(jìn)入新時(shí)代，但是在悄然生變這是不爭(zhēng)的事實(shí)。尤其是國(guó)家開(kāi)足火力發(fā)展租賃市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)于新式住房方式的探索更加體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不局限于傳統(tǒng)的限購(gòu)、限貸、限售等幾板斧了，共有產(chǎn)權(quán)房、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租售并舉等舉措的相繼落地實(shí)施就注定了房地產(chǎn)市場(chǎng)要迎來(lái)巨變，尤其對(duì)于平抑房?jī)r(jià)作用更不可低估。
筆者知道，不管何時(shí)都會(huì)有人逆趨而行，時(shí)至今日仍然不乏認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)行至尾聲，一意孤行地抱有調(diào)控放松僥幸者，認(rèn)為調(diào)控放松房地產(chǎn)仍然是炒作的“天然牧場(chǎng)”，筆者想說(shuō)從樓市最近傳來(lái)的四大重磅信號(hào)來(lái)看，每一個(gè)信號(hào)都隱含著房?jī)r(jià)下跌的征兆，而房?jī)r(jià)下跌則意味著資產(chǎn)的蒸發(fā)，這對(duì)于高杠桿炒房客來(lái)說(shuō)毫無(wú)疑問(wèn)是一場(chǎng)悲劇，相反對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)卻是莫大的幸事。
成交量銳減，剛需購(gòu)房意愿低，有價(jià)無(wú)市成市場(chǎng)常態(tài)！
調(diào)控是否有作用首先會(huì)在成交量上有所體現(xiàn)，成交量下跌則意味著購(gòu)房意愿的降低，這個(gè)很好理解，當(dāng)大家都不看好樓市的時(shí)候自然就不愿意交易，其實(shí)說(shuō)白了就是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期不看好，緊跟著就應(yīng)該會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上了。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，2月樓市成交量全線(xiàn)下跌，一線(xiàn)城市降幅明顯。很多人或許會(huì)說(shuō)是受春節(jié)假期的影響，但是最新的數(shù)據(jù)顯示一線(xiàn)城市上周的成交量依然跌了4成。
事實(shí)上，筆者最近走訪(fǎng)了合肥濱湖新區(qū)和政務(wù)區(qū)的很多地方，實(shí)地摸底發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致二手房成交量下跌的最大原因是二手房報(bào)價(jià)虛高，有價(jià)無(wú)市。中介人員也透露，如果業(yè)主真想賣(mài)房，通常都會(huì)在最后有一定幅度的優(yōu)惠，最終的成交價(jià)可能要低于報(bào)價(jià)5%-10%。不止合肥市場(chǎng)如此，很多城市都是這樣，樓市都是在緩慢的陰跌中，雖然幅度不大，但是對(duì)于剛需、改善剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)雖然新房難買(mǎi)，對(duì)于不嫌棄二手房的人來(lái)說(shuō)卻是慢慢選房、議價(jià)的好時(shí)機(jī)。
開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)賣(mài)房陣容擴(kuò)大，房?jī)r(jià)下跌肉眼可見(jiàn)
恒大在春節(jié)期間主動(dòng)降價(jià)（88折優(yōu)惠）的策略可以說(shuō)非常奏效，這點(diǎn)從恒大前兩個(gè)月的成交量和成交額來(lái)看可見(jiàn)一斑。筆者始終認(rèn)為，精明如恒大者就應(yīng)該在樓市行情不好的時(shí)候主動(dòng)降價(jià)，因?yàn)闆](méi)有人能預(yù)測(cè)到未來(lái)到底會(huì)發(fā)生什么，在成本可控、利潤(rùn)可控的范圍內(nèi)選擇順勢(shì)而為的確是明智的選擇。
所以后來(lái)我們看到，環(huán)京有一大批開(kāi)發(fā)商也加入到了降價(jià)促銷(xiāo)的陣營(yíng)，霸州孔雀城（5折全款）、榮盛地產(chǎn)、隆基泰和等都選擇不同程度的促銷(xiāo)。開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)銷(xiāo)售這個(gè)結(jié)果是肉眼可見(jiàn)的，雖然可能在購(gòu)房款上有限制，但是降價(jià)賣(mài)房的事實(shí)不容否定。不管開(kāi)發(fā)商是因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不靈，還是真的善心大發(fā)降價(jià)，筆者認(rèn)為這對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)是好事，極有可能引發(fā)更大范圍的房企降價(jià)潮。
房地產(chǎn)稅來(lái)勢(shì)兇猛，“未征先懾”，炒房客或主動(dòng)降價(jià)逃離
喊了很多年的房地產(chǎn)稅，離落地越來(lái)越近了。這么多年來(lái)，人們可以說(shuō)是對(duì)房地產(chǎn)稅寄予厚望，如今國(guó)家明確將要征收，則意味著“房地產(chǎn)稅降房?jī)r(jià)”的諾言終于要兌現(xiàn)了。
事實(shí)上，房地產(chǎn)稅已經(jīng)起到了“未征先威懾”的作用，據(jù)易居研究院楊紅旭稱(chēng)，房地產(chǎn)稅最近一段時(shí)間的熱議，已經(jīng)對(duì)多套房的炒房投機(jī)客形成了震懾和圍攻的作用。擔(dān)心房地產(chǎn)稅出臺(tái)持有成本大增進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)大跌者不乏其人，他們唯恐到時(shí)避之不及，已經(jīng)在醞釀拋房逃離了。這對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是極大的利好，眼下樓市是買(mǎi)的不急，賣(mài)的急，筆者建議購(gòu)房者一定要穩(wěn)住，買(mǎi)房一定要多選多看，多議價(jià)，務(wù)必看中自己最滿(mǎn)意的房子才下手。
人口決定房?jī)r(jià)，人口紅利逐漸消失，房?jī)r(jià)還能撐得住嗎？
財(cái)經(jīng)評(píng)論員楊國(guó)英說(shuō)過(guò)，人口才是房?jī)r(jià)走出“風(fēng)暴口”的諾亞方舟，最貴經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也說(shuō)過(guò)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)看人口，毫無(wú)疑問(wèn)在諸多影響房?jī)r(jià)的基本面中，人口是決定性因素之一。這也是我一直不看好現(xiàn)在漲得熱火朝天的三四線(xiàn)城市的最大原因，畢竟近8成的三四五六線(xiàn)城市都存在人口外流的事實(shí)。沒(méi)有人氣的城市就是一潭死水！
但是眼下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不得不面對(duì)的一個(gè)事實(shí)是：人口紅利的消失正加速來(lái)臨！人口紅利的消失體現(xiàn)在兩個(gè)方面：1，人口老齡化加劇。目前我國(guó)60歲及以上老年人口數(shù)量達(dá)2.41億，占總?cè)丝?7.3％，2017年新增老年人口首次超過(guò)1000萬(wàn)；2，新生兒出生率暴跌。2017年即便在全面放開(kāi)二胎的國(guó)策下，新生兒出生率仍然比預(yù)期暴減了200萬(wàn)，背后的原因無(wú)非是高房?jī)r(jià)、高物價(jià)、高教育成本的制約，大多數(shù)家庭已經(jīng)不敢輕易再多要一個(gè)孩子了。
任何一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，短期炒買(mǎi)炒賣(mài)或可，但是歸根到底是給人住的，租、買(mǎi)都如此。在人口紅利逐漸消失的未來(lái)，房?jī)r(jià)還拿什么支撐繼續(xù)上漲呢
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